تازه‌‌های سایت
خانه >> آراء >> آراء دادگاه‌های حقوقی >> ابطال سند رسمی مؤخر معامله مال غیرمنقول به دلیل تعارض با سند عادی مقدم همان مال (رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
آراء دادگاه حقوقی
محکمه

ابطال سند رسمی مؤخر معامله مال غیرمنقول به دلیل تعارض با سند عادی مقدم همان مال (رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

قضاوت آنلاین: با توجه به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى، بیع اموال غیرمنقول باید با سند رسمی صورت گیرد والا در هیچ یک از ادارات دولتی و مراجع قضایی قابل پذیریش نیست اما اگر همین معامله به موجب حکم قطعی دادگاه به اثبات رسیده باشد، در آن صورت ارزش اثباتی آن به مثابه سند رسمی معتبر خواهد بود. حکم دادگاه بدوی بر همین مبنا صادر گردید که در مرحله تجدیدنظر هم مورد تأیید قرار گرفت و بند سادساً این دادگاه اخیر اشاره به آن دارد که نباید این شبهه ایجاد شود که چگونه سند عادی مال غیرمنقول مقدم توانست معامله همان ملک با سند رسمی مؤخر را باطل کند.

تاریخ رأی نهایی: ۱۳۹۲/۱/۲۴

شماره رأی: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۰۴۷

مرجع صدور: شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رأی دادگاه تجدید نظر

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۱۰۹۹۷۲۲۱۸۲۰۰۲۷۹ مورخ ۴/۵/۱۳۹۱ صادره از شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی لواسانات که پیرو واخواهی نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۹۹۷۲۲۱۸۲۰۰۸۹۰ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۹۰ اصدار و ضمن رد واخواهی بر ابطال سند رسمی انتقال به شماره ۳۵۹۹ مورخ ۱۲/۸/۱۳۸۹ تنظیمی در دفترخانه شماره … فشم در مورد پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۶ تنظیمی فی‌مابین غ. و م. ز. با ع. م. و الزام تجدیدنظرخواه غ. ز. و شخص ثالث م. ز. به أخذ پایان‌کار مفاصا حساب دارایی و تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۶ و پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد از قرار روزانه پانصد هزار ریال از تاریخ ۷/۹/۱۳۸۹ لغایت تاریخ اجرای حکم و پرداخت خسارت دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق ز. ح. اشعار دارد و مورد تجدیدنظرخواهی س.م. با وکالت ب. و غ. ز. با وکالت ژ. واقع شده است، قطع نظر از کیفیت رسیدگی در مرحله واخواهی از ناحیه دادگاه نخستین و صدور رأی قبل از تشکیل جلسه دادرسی، مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولاً روابط حقوقی و قراردادی فی‌مابین م.الف. و ز.ح. (تجدیدنظرخواندگان) با غ. و م. شهرتین ز. مبتنی بر مبایعه‌نامه عادی مورخ ۶/۷/۱۳۸۹ به شماره ۶۵۴۵۰۹ تنظیمی در آژانس املاک د. می‌باشد که این قرارداد به قوت خود باقیست و دلیلی بر فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار آن ارایه نشده است و بنا بر تصریح مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ از قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم‌الابتاع بوده و آنان را به چیزی که در آن قرارداد تصریح شده و یا به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت و یا به موجب قانون از آن عقد حاصل می‌شود ملزم می‌نماید که به موجب قرارداد مدرکیه تجدیدنظرخواه غ. ز. با اتفاق م. ز. مبادرت به فروش شش دانگ پلاک ثبتی مختلف فیه در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خواندگان نموده‌اند. ثانیاً: قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین آن متبع و لازم‌الرعایه می‌باشد و متعاملین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره این تعهدات تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار می‌باشد که در این زمینه فروشندگان دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهدشان ارایه ننموده‌اند که به لحاظ امتناع آنان از ایفای تعهدات قراردادی متعهد لهما با مراجعه به حاکم الزام آنان را به ایفاء تعهدات قراردادی خواستار شده‌اند ثالثاً: تنظیم سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات آن از قبیل أخذ پایانکار و مفاصا حساب مالیاتی از شرایط عقد بیع صحیح و از تکالیف مالک یا مالکین می‌باشد. رابعاً: بنابر تصریح ماده ۳۶۲ از قانون مدنی به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع، و فروشنده مالک ثمن می‌گردد و عقد بیع، فروشنده را ملزم به تحویل مورد معامله می‌نماید. خامساً: مادام که قرارداد منعقده فی‌مابین غ. و م. ز. با تجدیدنظرخواندگان به طریق قانونی منتهی به فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار می‌باشد و مؤید این مطلب صراحت ماده ۱۰ قانون مدنی می‌باشد. فلذا به محض انعقاد عقد بیع که برابر مقررات تنظیم گردیده است، مالکیت مشتری بر آن استقرار می‌یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا با تمسک به آن مبادرت به فروش و انتقال آن به شخص ثالث نماید و عقد واقع شده مؤخر از ناحیه فروشنده بیع فاسد تلقی و به حکم مقرر در مواد ۳۶۵ و ۳۶۶ از قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک نداشته و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض نماید لزوماً می‌بایست آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود که در مانحن‌فیه معامله مؤخر واقع شده فی‌مابین ع.م. با غ. و م. ز. مبتنی بر بیع فاسد بوده و سند تنظیمی در راستای عقد بیع فاسد نیز اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان می‌باشد. سادساً: مراتب تحقق عقد بیع اولیه فی‌مابین تجدیدنظر خواندگان با غ. و م. ز. به دلالت دادنامه اصداری از ناحیه شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره ۶۸۴ مورخ ۱۵/۵/۱۳۹۰ و دادنامه‌های شماره ۰۰۴۱۹ مورخ ۲۸/۳/۱۳۹۱ و ۷۶۰ مورخ ۳۱/۵/۱۳۹۱ شعبه ۱۰۱ دادگاه عمومی جزایی بخش لواسانات و دادنامه‌های شماره ۰۰۸۷ مورخ ۳۱/۱/۹۲ و ۰۰۱۶۷ مورخ ۱۵/۲/۱۳۹۲ احراز گردیده است و الغای دادنامه صادره از ناحیه شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در راستای طرح دعوی اعتراض ثالث به موجب دادنامه شماره ۱۱۹۲ مورخ ۱۳/۹/۹۱ نیز ناقض و [موجب] بی‌اعتباری مبایعه‌نامه مدرکیه تجدیدنظر خواندگان نمی‌باشد و از سوی دیگر برابر دادنامه‌های صادره از ناحیه شعبه ۱۰۱ جزایی لواسانات مراتب فروش مجدد پلاک ثبتی مختلف‌فیه احراز و فروشندگان محکوم به تحمل مجازات شده‌اند و دادنامه‌های مذکور نیز از ناحیه شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت یافته است. سابعاً: به موجب قرارداد تنظیمی (بند ۷-۶) متعاملین توافق نموده‌اند که چنانچه فروشنده در تاریخ ۷/۹/۱۳۸۹ در دفترخانه شماره ۵۰۷ حاضر نشود روزانه مبلغ یک میلیون ریال به خریداران پرداخت نمایند که نسبت به سه دانگ آن سابقاً اظهار نظر گردیده و خواهان‌ها صرفاً مطالبه نصف خسارت تأخیر در انجام تعهد به مأخذ پانصد هزار ریال برای هر روز را خواستار شده‌اند که مراتب تخلف فروشندگان از ایفای تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به لحاظ عدم تنظیم سند محرز و مسلم گردیده و در نتیجه موجد حق برای خریداران در جهت مطالبه آن خسارت شده است و فروشندگان دلیلی که حاکی از اینکه علت عدم انجام تعهد آنان به واسطه علت خارجی بوده را به دادگاه ارایه ننموده‌اند، از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و تجدیدنظرخواهان در این مرحله از رسیدگی دلیل و مدرک موجهی که موجبات نقض آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده‌اند، بنابراین دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی آنان به لحاظ عدم انطباق با شقوق ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با استناد به قسمت اخیر از ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم دادنامه معترض‌عنه را تأیید می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

مستشاران شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

منبع:قضاوت‌آنلاین به نقل از پژوهشگاه قوه قضاییه

امتیاز به: ابطال سند رسمی مؤخر معامله مال غیرمنقول به دلیل تعارض با سند عادی مقدم همان مال

اهمیت موضوع
کاربردی بودن موضوع
امتیاز شما: ۴.۶۵ ( ۲ رأی)

لینک کوتاه مطلب http://www.ghazavatonline.com/?p=14564

درباره ی مدیر سایت

دانشجوي کارشناسي ارشد حقوق خصوصی و علاقمند به فناوري اطلاعات و ارتباطات. از زمان آشنایی با فضای مجازی، مشاهده سایت های حقوقی و معایب آنها؛ تصمیم داشتم تا وب سایت حقوقی آموزشی با قابلیت دانلود رایگان انواع فایل های صوتی، ویدیویی،کتب الکترونیکی و … که فاقد آن ایرادات باشد را تأسیس نمایم که به لطلف خدا در سال 1394 میسر شد. بخش های مختلف سایت به مرور تکمیل خواهد شد به نحوی که مطالب آن حوزه های مختلف حقوقی را در برداشته و بتواند نیازهای متنوع کاربران را پوشش دهد.«تا چه قبول افتد و چه در نظر آید»

۸ دیدگاه

  1. با سلام و عرض ادب
    پيشاپيش از حسن توجه شما كمال تشكر را دارم
    ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی در این مقام بیان می‌دارد: «‌در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.
    نميتوان استنباط نمود كه اگر ملك با شرايط قانوني توسط شخص (b) به اشخاص ديگري تحت سند رسمي (شخص c )واگذار گردد ، مقدم ويا موخر بودن سند عادي ديگر نافذ نباشد نسبت به سند رسمي؟
    و با توجه به اين ماده قانون مدني نميتوان سند رسمي شخص ثالث (c)را با سند عادي كه بين (a) و (b) به تحرير درامده است ، را ابطال نمود؟

  2. با درود
    ضمن قدردانی از حس‌وظیفه‌شناسی و نظرشما

    ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی در مقام بیان ارزش و اعتیار سند رسمی نسبت به سند عادی است و از آن امکان یا عدم امکان ابطال سند رسمی با عادی استنباط نمی شود. شورای نگهبان در نظريه شماره ۲۶۵۵ مورخ ۱۳۶۷/۸/۸ خود در اعتبار ماده ۱۳۰۹ قانون فوق بیان داشت: «ماده ۱۳۰۹ قانون مدني از اين نظر كه شهادت بينه شرعيه را در برابر اسناد [رسمی] معتبر فاقد ارزش دانسته خلاف موازين شرع و بدين وسيله ابطال مي گردد.»  همچنین به موجب تبصره الحاقی (۱۳۱۲/۵/۷) به ماده ۷۰ قانون ثبت امکان طرح دعوی دعوی ابطال سند رسمی که اقرار به اخذ وجه یا مالى کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالى را تعهد نموده ولی شرط انجام نشده است را جایز دانسته است. بنابراین، از نطر قانونی امکان ابطال سند رسمی ممکن است و تاکنون هم آرایی در این زمینه صادر شد اما نه به سادگی که ممکن است برخی تصور نمایند.

  3. ماده ١٣٠٥ يا بايد حذف شود! (مانند حذف همرديف اين ماده قانوني! و سست نمودن اسناد رسمي!) و يا در مواردي كه ملك به شخص ثالث با سند رسمي واگذار شود كارايي دارد، و ميگويد نميتوان سند رسمي فردي ثالث كه با شرايط قانوني ملكي را خريداري نموده است ، با سند عادي كه بين دو نفر ديگر (احتمالا يك نفرشان همان فروشنده ملك به شخص ثالث است) ابطال نمود .
    امكان ابطال سند رسمي با سند عادي وجود دارد ، در صورتي كه سند رسمي به نام يكي از دو نفر سند عادي باشد ، تاريخ سند عادي نافذ بوده و مقدم بودنش محرز و ابطال سند حكم بايد شود ولي ابطال سند رسمي شخص ثالث طبق اين ماده ١٣٠٥ ، كاملا غير قانوني به نظر ميرسد
    معامله بين اين دو نفر نافذ هست و ميتوانند با اثبات وقوع بيع به هر طريقي ( شهود! ، نوشته! و … ) طلب خودشان را از يكديگر مطالبه نمايند و تاريخ سند عادي براي اشخاص ثالث معتبر نميباشد و فقط و فقط نشان از عقد بيع بين آن دو نفر ميباشد و تاريخش معتبر نسبت به شخص ثالث نميباشد و تعارض به دليل تاريخ مقدم نسبت به معامله شخص ثالث ندارد
    نميتوان به دليل داشتن تاريخ مقدم ،اثبات معامله مقدم نمود و معامله شخص ثالث با سند رسمي ( چون تاريخ سند رسمي را به هيچ وجه نميتوان مخدوش نمود) را از درج اعتبار ساقط نمود .
    شخص ثالث تاوان سهل انگاري ، سو نيت و… را نبايد بدهد، چون به راحتي ميتوان تاريخ و مفاد سند عادي و يا حتي خود سند عادي را به تحرير دراورد
    برخي قضات به اين ماده ١٣٠٥ به اين موضوع اشاره ميدارند و از ضرر و زيان شخص ثالث جلوگيري كرده و از حرج و مرج جلوگيري مينمايند
    وقوع بيع را نيز قبول نموده و جبران ضرر و زيان مدعي سند عادي را دستور ميدهند.
    ماده ١٣٠٥ فقط وقوع بيع را بين دو نفر ثابت ميكند ، ولي تاريخ بيع ، مقدم و موخر ، اوليه و ثانويه بودن آن نسبت به شخص ثالث ع.م طبق اين ماده از قانون نا معتبر بوده و نميتوان استنباط بيع اوليه نمود و نميتوان بيع شخص ثالث را عقد فاسد تلقي نمود . اين ماده از قانون كاملا با اين حكم و تفسير در تضاد است
    حال كه وي سند ثبتي دارد دليل وي محكمتر بايد تلقي گردد .
    اين ماده از قانون را نيز حذف كنند و حكم به تفسير و سليقه و استنباط از فقه بدهند بدون رجوع به ماده قانوني !
    با تشكر فراوان از حضرت عالي براي حسن توجهتان

  4. با سپاس مجدد از اعلام نظر مبسوط شما

    ضمن جلب توجه شما به نشست قضایی “ ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی” و نظراتی که در ذیل آن آمده است، لازم به اشاره است که مشکل در وجود ماده  ۱۳۰۵ قانونی نیست بلکه به اشخاصی بر می‌گردد که مرتکب جرائمی چون جعل سند، انتقال مال غیر و معامله معارض می‌شوند.

  5. قولنامه نوشتن و يا مخدوش كردن آن به مراتب راحتتر و در هر جايي ميتوان قولنامه به تحرير در آورد ، و كار راحتتر آوردن شاهد كه به وفور يافت ميشوند و همدستي و تباني دو نفر كه سند عادي دارند ؛ جعل اسناد رسمي به دليل ثبت در املاك و اسناد كشور بسيار بسيار سخت تر و شايد نشدني است .
    ابطال سند رسمي شخص ثالث با سند عادي وفق ماده ١٣٠٥ خلاف قانون مدني است .
    كجا اين ماده از قانون كارايي دارد جز در اينجا !

  6. برداشت حقوقی هر حقوقدانی متأثر از دانش و تجریبات وی است.، این که شما اصرار دارد که ماده ۱۳۰۵ قانونی مدنی در صدد مقایسه دو سند عادی و رسمی است و تمامی مشکلات مورد اشاره شما ریشه در آن دارد، در جای خود محترم و قابل بحث است اما به اعتقاد ما، ماده در مقام مقایسه دو سند عادی و رسمی نیست بلکه در صدد بیان دامنه ارزش اثباتی هریک از اسناد رسمی و عادی است.

  7. با مطالعه مطالب و نظرات ذیل آن نظر جناب مجتبی برای بنده خیلی منطقی نیست….اگر خریدار با سند عادی سهل انگاري ، سوءنيت و… داشته و تاوان او را شخص ثالث نباید متحمل شود، چطور همین نظر را در برابر سوءنیت اشخاصی که معامله پیش فروش آپارتمان با افراد میکنند و سپس حقوق آنان رو با معامله متاخر و صدور سند رسمی بدون اطلاع پیش خریدار مقدم میکنند و به آنان ظلمی میشود که به سختی میتوانند حق خود را استیفا نمایند. فرض کنید شما فروشنده و من خریدار واحد پیش فروش شما هستم که با مبایعه نامه عادی قرارداد میبندیم و مورد معامله به همراه حق پارکینگ به من فروخته میشود. خودتون هم میدونید حق پارکینگ در زندگی آپارتمان نشینی خیلی در قمیت گذاری ملک تاثیر دارد بطوری که در مناطق متوسط شهری حداقل ۱۰۰تا۱۵۰ هزارتومان در ارزش ملت اثر خواهد گذاشت…با این وجود قبل از تحویل و تنظیم سند با من شما اقدام به واگذاری حق پارکینگ به واحدی رو میکنید که نه در اولویت حق بوده نه تعداد پارکینگ از طریق شهردای قابل واگذاری به حد نصاب میرسد.اینجا شما با خریدار متاخر اقدام به تنظیم سند رسمی و انتقال سند مالکیت به او را انجام داده اید و نوبت به صدور سند بنده که میشود شما بدون پارکینگ سند به نامم میزنید.. اینجا انصافاً، شرعاً،عقلاً حق با چه کسی است؟؟؟؟؟؟؟ ماده ۳۶۵ و ۳۶۶ ق.م عبث و بیهوده وضع گردیده؟ اگر خیر پس میتوان بطلان صدور سند رسمی را با استنباط به اینکه علت فساد قرارداد منعقده فی ما بین فروشنده و خریدار متاخر قبل از وقوع عقد آنان بوده و تملکی برای فروشنده باقی نبوده است که اقدام به انتقال نماید را درخواست نمود و طبق ماده ۳۶۶ مزبور رد مال را از متصرف که در حکم غاصب میباشد خواستار شد.

  8. با سلام و سپاس از نقد و استدلال‌های شما که ما هم با آن موافقیم.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *