خانه >> نشست های قضایی >> نشست قضایی در امور حقوقی >> ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی

ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی

قضاوت آنلاین: چهل و هفتمین جلسه نقد رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران با موضوع “امکان ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول به استناد سند عادی” روز سه شنبه ۱۳ مهرماه ۱۳۹۵، ساعت ۸ صبح در سالن ولایت دادگاه تجدیدنظر استان تهران با حضور قضات این دادگاه و همچنین قضات شعب بدوی و تجدیدنظر صادرکننده رأی برگزار شد. درباره موضوع فوق پیشتر آرایی با احکام متعارض صادر شد و قضات موافق و مخالف به تجزیه و تحلیل دو رأی از آراء صادر شده در این موضوع پرداختند اما چون امکان طرح همه مباحث در جلسه فراهم نشد، مقرر شد جلسه دیگری به موضوع اختصاص یابد و به این دلیل رأی گیری به عمل نیامد و به جلسه آتی موکول شد که به مجرد برگزاری، نتیجه از وب سایت قضاوت انتخاب و در همین بخش منتشر خواهد شد. 

نظرات قضایی ابزاری قضات در جلسه پیش گفته را می توان به دو گروه موافق و مخالف و گروه نخست را به دو گروه موافق مطلق و موافق مشروط به شرح زیر تقسیم نمود:

موافقین مطلق: برخی از قضات حاضر معتقدند با توجه به قواعد عمومی قراردادها و مالکیت که در مقررات قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ منعکس شده است و همچنین قواعد عمومی مربوط به ادله اثبات دعوا که سند عادی (مثل بیع نامه عادی یا هر سند عادی دیگر که مفید انتقال مالیکت مال غیر منقول باشد) را در کنار سند رسمی دلیلی برای اثبات دعوا دانسته است، می‌توان سند رسمی موخر را به دلیل تعارض مفاد آن با مفاد سند عادی که تاریخ مقدم دارد ابطال نمود. مقررات مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، تعارضی با این مقررات ندارد و در نتیجه نه ناسخ این قواعد عام است و نه مخصص آنها، زیرا رویکرد قانونگذار در این موارد تعیین مقررات شکلی بوده است و نه تعیین مقررات ماهوی مربوط به عقود و قراردادها. هیچ کدام از این مواد درباره صحت یا بطلان عقدی که به در قالب سند عادی تنظیم شده است، حکمی مقرر نکرده است.

موافقین مشروط: برخی دیگر از قضات معتقدند با وجود مقرره ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد: «سندى كه مطابق مواد ۴۶ و ۴۷  و دیگر مواد مرتبط قانون مذکور بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد»، اگر چه عقدی که با تنظیم سند عادی منعقد شده است، معتبر و صحیح است ولی اگر برای ملک موضوع آن عقد، سند رسمی معارضی وجود داشته باشد، به استناد سند عادی مقدم نمی توان ابطال آن سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی برای منتقل‌الیه آن عقد را مطالبه نمود اما منتقل‌الیه عقد مقدم می‌تواند با اقامه دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ قرارداد، حکم دادگاه به مالکیت خود را أخذ نماید و به استناد حکم دادگاه که در حکم سند رسمی است، ابطال سند رسمی موخر را مطالبه نماید. طرفداران این نظریه با توجه به این دلایل فوق صدور حکم به بی حقی خواهان را صحیح ندانستند و معتقد بودند باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود تا خواهان امکان اقامه دعوای اثبات مالکیت را داشته باشد.

مخالفیان: برخی دیگر از قضات در جلسه معتقدند اگر چه مقررات قانون ثبت عقد بیع اموال غیرمنقول را از رضایی بودن خارج ننموده است ولی با وجود سند رسمی مالکیت برای فردی، نمی توان به استناد سند عادی مقدم ابطال آن سند را مطالبه نمود، زیرا ماده ۴۸ قانون ثبت امکان هرگونه استناد به چنین سندی را از او گرفته است اما زیان دیده می‌تواند جبران خسارت خود را از کسی که مال غیر منقول موضوع عقد مقدم را طبق سند رسمی به فردی غیر از او منتقل نموده است مطالبه نماید. به تعبیر دیگر چنین مالی در حکم مال تلف شده است اگر چه واقعا تلف نشده است. به علاوه منطق قانون ثبت حفظ نظم عمومی است و عدم رعایت مفاد آن و پذیرش اسناد رسمی در برابر اسناد عادی مخالف نظم عمومی است.

منبع: قضاوت آنلاین

درباره ی مدیر سایت

دانشجوي کارشناسي ارشد حقوق خصوصی و علاقمند به فناوري اطلاعات و ارتباطات. از زمان آشنایی با فضای مجازی، مشاهده سایت های حقوقی و معایب آنها؛ تصمیم داشتم تا وب سایت حقوقی آموزشی با قابلیت دانلود رایگان انواع فایل های صوتی، ویدیویی،کتب الکترونیکی و ... که فاقد آن ایرادات باشد را تأسیس نمایم که به لطلف خدا در سال گذشته میسر شد. بخش های مختلف سایت به مرور تکمیل خواهد شد به نحوی که مطالب آن حوزه های مختلف حقوقی را در برداشته و بتواند نیازهای متنوع کاربران را پوشش دهد.«تا چه قبول افتد و چه در نظر آید»

۶ دیدگاه

  1. بسمه تعالی
    با صلوات بر محمد(ص) و آل محمد(ص) و خاندان مطهرش
    سلام علیکم
    ضمن تشکر ذکر موضوع های قضایی، سوالی داشتم.
    اگر مبایعه نامه مقدم بر سند رسمی جعلیتش ثابت شود می شود با آن سند رسمی سفید امضا را باطل نمود؟
    از چه طریق و به چه عنوانی با طرح دعوا نمود؟
    ممنون از پاسخ شما

  2. با سلام
    پرسش مهم شما به جهت عدم توضیح کافی نسبت به روابط حقوقی منتهی به صدور هریک از اسناد عادی و رسمی، نوع سند رسمی تنظیمی و موضوع آن، دارای ابهام است. مضافاً اگر مراد از سند رسمی، از نوع تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی باشد، اصولاً تنظیم آن به کیفیت ذکر شده، ممنوع بوده و موجب تخلف انتظامی سردفتر است و صورت نمی‌گیرد.
    اما بطورکلی می توان گفت، چنانچه مبابع نامه عادی در یک مقطع زمانی میان طرفین آن تنظیم و سپس به استناد آن، سند رسمی سفید امضایی در همان زمان یا در زمانی دیگر تنظیم شده باشد، به گونه ای که این امر در متن هریک از اسناد عادی یا رسمی قید شده باشد یا بتوان به طریقی منشاء صدور سند رسمی را به سند عادی پیوند داد، به نحوی که اگر سند عادی نبود، سند رسمی هم تنظیم نمی شد، در چنین شرایطی، هرگاه جعلیت مبابع نامه عادی به هر وجهی به اثبات برسد، می توان درخواست ابطال سند رسمی را از دادگاه حقوقی صالحه درخواست کرد.
    همچنین اگر سند رسمی سفید امضاء در اثر جبر و قهر يا با اكراه و تهديد تنظیم شده باشد، این امر مطابق ماده ۶۶۸ قانون مجازات اسلامي كتاب پنجم-تعزيرات و مجازاتهاي بازدارنده مصوب ۲/۳/۱۳۷۵ مجلس شورای اسلامی جرم و قابل تعقیب است.
    بنابراین همزمان با طرح شکایت کیفری اخاذی می توان دادخواست ابطال سند رسمی را مطابق ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲/۱۲/۴ کميسيون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي با اصلاحات و الحاقات بعدی مصوب ۱۳۹۴/۳/۲۴ تا قبل از اعلام ختم دادرسی به دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم تقدیم نمود تا دادگاه با توجه به ماده ۱۷ قانون مزبور همزمان با رسیدگی به اتهام متهم، به دعوی حقوقی ابطال هم رسیدگی شود کما این که اگر اثبات جعلیت سند عادی، در اثر شکایت کیفری در دادسرا صورت گرفته باشد، می توان در دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم – در صورتی که هنوز پرونده امر مفتوح رسیدگی باشد و ختم دادرسی آن اعلام نشده باشد- همین دادخواست را تقدیم دادگاه اخیرالذکر نمود.

  3. باسلام
    با تشکر از موضوع قضایی بیان شده سوالی داشتم
    ملکی بصورت دو منزل در کنار یکدیگر با سند مشاع هر یک سه دانگ از ششدانگ ولی با عرض و مساحت نا مساوی می باشد. اینجانب یکی از دو منزل را با مبایعنامه با حدود و ابعاد مشخص(مفروز) و با سند سه دانگ از ششدانگ کل ملک خریداری نمودم.
    مالک منزل مجاور اقدام به دریافت سند مفروزی طبق ماده ۱۴۷و طبق تصرفات خود (مساحت کمتر از نصف کل) نموده است.
    چند سال قبل نیز ایشان با ادعای اینکه مقداری از ملکشان در تصرف مالک قبلی (مورث فروشندگان ملک به اینجانب) منزل ما می باشد طی یک توافق عادی و با دریافت وجه مترار اضافه را واگذار نموده و در پایان حق هرگونه ادعایی را از خود سلب نموده اند. این توافق نامه توسط ورثه به اینجانب واگذار گردیده است.
    حال مالک منزل کناری اقدام به دریافت سند نسبت به مابقی سهم خود نموده است و دادخواست خلع ید روی ملک ما نموده است. ایشان تنظیم توافق نامه را در دادگاه پذیرفته ولی مدعی است که مربوط به اضافه متراز تصرفی ملکشان توسط ملک ما نمی باشد و از طرفی متراز اضافه مورد تصرف حدود ۱۰ متر است که ۸ متر آن در توافق ذکر گردیده است.
    ایشان مدعی است اولاً این توافق مربوز به تصرفات نمی باشد و ثانیاً در صورت پذیرش این متراز همچنان در خواست خلع ید روی ۲ متر باقیمانده را دارد.
    آیا این دادخواست وجه قانونی دارد؟
    لطفا مرا راهنمایی فرمایید قبلاً از شما قدردانی و تشکر دارم.

  4. با درود
    اولاً: اثبات این که توافق واگذاری مربوط به تصرفات مالک قبل بوده یا خیر، نیازمند رسیدگی قضایی نسبت به سند واگذاری، از جمله توجه به مفاد قرارداد، تفسیر شروط آن، احراز قصد و تراضی طرفین، بررسی دلایل اثباتی آن نظیر شهادت شهود و عنداللزوم کارشناشی است.

    ثانیاً: چنانچه ثابت شود که توافق واگذاری مربوط به تصرفات مالک قبل از شما بوده و موضوع واگذاری نیز تنها ۸ متر از ۱۰ متر تصرفی وی باشد، بدیهی است که حق مالک مجاور نسبت به دو متر خارج از توافق محفوظ خواهد بود، زیرا در مشاعات، هریک از مالکان به میزان سهم مشاعی خود، در هر ذره از ملک، مالک شناخته می شود.

  5. با عرض سلام و تشکر از پاسخ شما
    در مورد سوال فوق اینجانب
    اولاٌ: با توجه به اینکه خواهان قسمتی از سهم خود را جدا نموده آیا کماکان حالت اشاعه در باقیمانده ملک باقی می ماند (آیا یک نفر می تواند قسمتی از سهم خود در ملک مشاع را جدا و مفروز نماید و نسبت به باقیمانده ادعای مالکیت مشاعی نماید!!!!! و اگر قرار باشد ملک مشاع باشد همه آن مشاع است)؟
    ثانیا: آیا جمله طرفین هیچ گونه ادعایی نسبت به یکدیگر نخواهند داشت در توافق نامه در بر گیرنده ۲ متر اختلافی نمی شود؟

  6. با سلام
    اولاً: افراز که مرادف تقسیم است، عملی نیست که اشخاص عادی بتوانند انجام دهند بلکه نسبت به املاکی که جریان ثبتی آنها خانمه یافته است، به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۷ از سوی واحد ثبتی محل انجام می شود که این امر نیازمند تقاضا یکی از مالکین مشاع از اداره فوق است.
    همچنین قابل ذکر است که ملكي را اداره ثبت غيرقابل افراز تشخيص داد، هریک از شرکاء می تواند با مراجعه به دادگاه دستور فروش آن را درخواست نماید که در این صورت، ملک برابر قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ از طریق مزایده به فروش می رود.
    ثانیاً: پاسخ این پرسش قبلاً داده شد که نیازمند دقت نظر شما در آن است.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

لطفاً به معادله ریاضی پاسخ صحیح دهید. محدوديت زماني آزار دهنده است.لطفاً کد امنيتي را مجدد بازگذاري کنيد.