قضاوت آنلاین: چهل و هفتمین جلسه نقد رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران با موضوع «امکان ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول به استناد سند عادی» روز سه شنبه ۱۳ مهرماه ۱۳۹۵، ساعت ۸ صبح در سالن ولایت دادگاه تجدیدنظر استان تهران با حضور قضات این دادگاه و همچنین قضات شعب بدوی و تجدیدنظر صادرکننده رأی برگزار شد. درباره موضوع فوق پیش‌تر آرایی با احکام متعارض صادر شد و قضات موافق و مخالف به تجزیه و تحلیل دو رأی از آراء صادر شده در این موضوع پرداختند اما چون امکان طرح همه مباحث در جلسه فراهم نشد، مقرر شد جلسه دیگری به موضوع اختصاص یابد و به این دلیل رأی گیری به عمل نیامد و به جلسه آتی موکول شد که به مجرد برگزاری، نتیجه اخذ و در همین بخش منتشر خواهد شد.
نظرات قضایی ابزاری قضات در جلسه پیش گفته را می توان به دو گروه موافق و مخالف و گروه نخست را به دو گروه موافق مطلق و موافق مشروط به شرح زیر تقسیم نمود:
موافقین مطلق: برخی از قضات حاضر معتقدند با توجه به قواعد عمومی قراردادها و مالکیت که در مقررات قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ منعکس شده است و همچنین قواعد عمومی مربوط به ادله اثبات دعوا که سند عادی (مثل بیع نامه عادی یا هر سند عادی دیگر که مفید انتقال مالکیت مال غیرمنقول باشد) را در کنار سند رسمی دلیلی برای اثبات دعوا دانسته است، می‌توان سند رسمی موخر را به دلیل تعارض مفاد آن با مفاد سند عادی که تاریخ مقدم دارد ابطال نمود. مقررات مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، تعارضی با این مقررات ندارد و در نتیجه نه ناسخ این قواعد عام است و نه مخصص آنها، زیرا رویکرد قانونگذار در این موارد تعیین مقررات شکلی بوده است و نه تعیین مقررات ماهوی مربوط به عقود و قراردادها. هیچ کدام از این مواد درباره صحت یا بطلان عقدی که به در قالب سند عادی تنظیم شده است، حکمی مقرر نکرده است.
موافقین مشروط: برخی دیگر از قضات معتقدند با وجود مقرره ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد: «سندى كه مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ و دیگر مواد مرتبط قانون مذکور بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد»، اگر چه عقدی که با تنظیم سند عادی منعقد شده است، معتبر و صحیح است ولی اگر برای ملک موضوع آن عقد، سند رسمی معارضی وجود داشته باشد، به استناد سند عادی مقدم نمی توان ابطال آن سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی برای منتقل‌الیه آن عقد را مطالبه نمود اما منتقل‌الیه عقد مقدم می‌تواند با اقامه دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ قرارداد، حکم دادگاه به مالکیت خود را أخذ نماید و به استناد حکم دادگاه که در حکم سند رسمی است، ابطال سند رسمی موخر را مطالبه نماید. طرفداران این نظریه با توجه به این دلایل فوق صدور حکم به بی حقی خواهان را صحیح ندانستند و معتقد بودند باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود تا خواهان امکان اقامه دعوای اثبات مالکیت را داشته باشد.
مخالفیان: برخی دیگر از قضات در جلسه معتقدند اگر چه مقررات قانون ثبت عقد بیع اموال غیرمنقول را از رضایی بودن خارج ننموده است ولی با وجود سند رسمی مالکیت برای فردی، نمی توان به استناد سند عادی مقدم ابطال آن سند را مطالبه نمود، زیرا ماده ۴۸ قانون ثبت امکان هرگونه استناد به چنین سندی را از او گرفته است اما زیان دیده می‌تواند جبران خسارت خود را از کسی که مال غیر منقول موضوع عقد مقدم را طبق سند رسمی به فردی غیر از او منتقل نموده است مطالبه نماید. به تعبیر دیگر چنین مالی در حکم مال تلف شده است اگر چه واقعا تلف نشده است. به علاوه منطق قانون ثبت حفظ نظم عمومی است و عدم رعایت مفاد آن و پذیرش اسناد رسمی در برابر اسناد عادی مخالف نظم عمومی است.
با درود و سپاس از لطف شما
سئوال شما به «انجمن حقوقی قضاوت آنلاین» منتقل و در آنجا پاسخ داده شد.
برای مشاهده پاسخ به تاپیک های «دعوای ابطال سند رسمی ملک به استناد قرارداد عادی پیش فروش آپارتمان» مراجعه کنید.
ضمناً چون بخش «دیدگاه» هر پست تنها برای اعلام نظر نسبت به مطالب سایت اختصاص دارد، منبعد سئوالات خود را بر حسب مورد در یکی از «انجمن‌های حقوقی قضاوت آنلاین» مطرح کنید.
با عرض سلام و احترام خدمت تمامی زحمتکشان سایت بسیار عالی قضاوت انلاین
پدربزرگ بنده در سال ۱۳۳۲ و ۱۳۳۹ زمین هایی رو به مساحت بیش از ۵۰۰ هکتار از اراضی روستای خود و ازطراف خریداری نمود و سند شاهنشاهی هم گرفت که در دفترخانه به صورت کامل ثبت شد.
در سال ۸۸ ایشان به رحمت خدا رفتند و ما تازه به این اسناد دسترسی پیدا کردیم و تا قبل از آن از وجود این املاک خبر نداشتیم و با تحقیق متوجه شدیم که الان بیس از ۴۰ سال است که بیش از ۳۰ خانواده در آنجا زندگی می کنند یا زمین کشاورزی و مرکبات دارند، بدون در نظر گرفتن معاملاتی بین افراد در مورد زمین شده…
از مدیریت محترم می خواستم بپرسم آیا امکان بازپس گیری زمین‌ها و احیای حقوق وراث وجود دارد؟
و در این پرونده‌ها که متصرف بسیار زیاد هستند، رویه دادگاه‌ها چگونه است؟
و در نهایت رویه طرح دعوا چگونه می باشد؟
با نهایت سپاسگزاری از زحمتکشان سایت فرهیخته قضاوت‌آنلاین
با درود
با اطلاع از نوع و کیفیت تصرفات متصرفین، دلایل و مستندات آنان، ملاحظه اسناد مالکیت پدر بزرگ و با جمع شرایطی، امکان طرح دعوای بازپس گیری ممکن است وجود داشته باشد.
رویه دادگاه ها بر حسب نوع دعوایی که اقامه می شود، متفاوت خواهد بود.
با سلام و تشکر از سایت خوب شما
من دو سال پیش زمینی در شمال دارای سند تک برگ رسمی خریداری کردم و سند را استعلام و از صحت آن اطمینان حاصل کردم و سپس اقدام به اخذ پروانه ساخت نمودم و پس از آن نسبت به ساخت اقدام کردم.
ابتدای سال ۹۸ شکایت کیفری (بابت تخریب و گود برداری) از ما شد که شخصی مدعی بود که این زمین برای ایشان است و سال ها پیش طی قولنامه ای خریداری کرده و شاهدی داشت که زمین فروخته شده به نفر قبلی ما زمین شماره ۷ است و ما نباید زمین شماره ۴ را بسازیم و ثبت اسناد و بنیاد مسکن و شورای ده اشتباه کرده اند.
علی ایحال، نظر کارشناس رسمی هم به نفع ایشان بود اما قاضی حکم به مختوم شدن پرونده داد.
حال سوال اینست که، آیا امکان دارد ایشان به صورت حقوقی شکایت کنند برای ما و مالکیت ما چه اتفاقی می افتد؟
با درود
ضمن سپاس از حسن نظر شما
اول- با عنایت به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، سند عادی به عنوان دلیل مالکیت برخی از دعاوی و شکایت ها در مراجع دولتی از جمله دادگستری قابل پذیریش نیست و قابلیت معارضه با سند رسمی را ندارد که به این دلیل، پذیرش شکایت کیفری وقوع جرم تخریب از سوی مقام قضایی محل ایراد است چرا که احراز ذینفعی شاکی در این جرم نیازمند وجود سند مالکیت رسمی می باشد.
دوم- با توجه به این عدم انعکاس استدلال مقام قضایی در مختومه شدن پرونده در سئوال، نمی توان نسبت به صحت و سقم شکایت و رسیدگی قضابی صورت گرفته و تصمیم اتخاذ شده اعلام نظر نمود.
سوم- امکان طرح دعوای حقوقی علیه شما با جمع شرایطی شراطی وجود دارد.
چهارم- وضعیت مالکیت شما بستگی به این دارد که، آیا اداره ثبت در درج شماره قطعه ملکی شما از ۷ به ۴ اشتباه نموده یا این که اساساً ملکی با مشخصات مندرج در سند رسمی شما در خارج وجود ندارد که بر اساس پاسخ هریک، نوع اقدام حقوقی و قضایی که باید انجام دهید متفاوت خواهدبود.
با سلام
خیلی از پاسخ شما متشکرم
سند ما دقیقا منطبق با زمینی است که در آن ملک ساخته ایم اما شاکیان مدعی هستند سه بلوک آنطرف تر است و اساسا ملکی سه بلوک آنطرف تر وجود دارد.
اگر شکایت حقوقی صورت گیرد، احتمال بازنده شدن ما وجود دارد و ما باید ملکی که ساختیم را تخریب کنیم؟
با درود
اگر برابر دفتر املاک و سوابق ثبتی ملک، سند رسمی مالکیت منطبق با عرصه ایی است که اعیانی را به عنوان مالک عرصه در آن ساخته اید و اشتباهی هم از ناحیه ثبت در هنگام پپاده سازی نقشه، تعیین حدود و پلاک ملک صورت نگرفته باشد، مالکیت شما قانونی محسوب می شود مگر این که مدعی غیر آن بتواند خلاف آن را به موجب رأی قطعی دادگاه اثبات کند.
با توجه به این که مشخص نیست شخص مدعی چه دعوایی را با استناد به چه دلایلی علیه شما اقامه خواهد کرد، نمی تواند در خصوص نتیجه این دعوا اعلام نظر کرد.
در هر صورت، تخریب اعیانی منوط به ساخت من غیر حق آن در عرصه ملکی غیر و صدور حکم خلع ید و قلع و قمع آن خواهد بود.
ضمن تشکر و خسته نباشید
در نشست قضایی ۱۳ مهر ۹۵ امکان ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیر منقول به استناد سند عادی که مرحله رای گیری آن بدلیل کمبود وقت به جلسه دیگر موکول شد، چنانچه جلسه رای گیری انجام شده است در سایت جهت استفاده عموم قرار دهید.
با سلام
ضمن تشکر از دقت نظر شما، تاکنون خبری در خصوص فوق منتشر نشده است.
با سلام و تحیات
پدر بنده زمینی آبا و اجدادی داشتند که بر اساس نسقی که به نام خودشان در اختیار دارند، مالک آن بودند و تاکنون هم آنرا به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی واگذار نکرده اند.
ایشان چند سال قبل زمین را به ۳ پسرش یعنی من و دو برادر دیگرم واگذار کرد و ما هم در سال ۹۶ اقدام به ثبت آنها تحت سه قطعه مجزا و ۳ پلاک ثبتی جداگانه کردیم و در سال ۹۷ پس از طی فرایند قانونی، اسناد تک برگ مربوطه را دریافت کردیم.
در اردیبهشت سال ۹۹ هر سه قطعه زمین را فروخته و اسناد را بنام خریدار منتقل نمودیم اما در حین بهره برداری خریدار از زمین ها یکی از ارگانهای دولتی ایشان «ایجاد مزاحمت» نموده و مانع ساخت و ساز گردید به دلیل این که آن ارگان نیز در سال ۸۵ زمین مذکور را تحت یک «سند واحد غیر تک برگ» ثبت نموده بود.
پس از مراجعه ما به سازمان ثبت اسناد و املاک و استعلام سند، متوجه شدیم که سند مربوط به همین ملک ما می باشد، اما با بررسی پرونده ثبتی پی بردیم که آن ارگان بر اساس یک سند قطعی غیر منقول که در سال ۱۳۶۵ در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و صادر شده بود و متعلق به زمینی در محله و خیابان دیگر و معامله با شخص دیگری بوده، اقدام به ثبت زمین ما به نام خودش به عنوان نماینده دولت جمهوری اسلامی ایران نموده است و کارشناسان ثبت اسناد و املاک نیز دانسته یا ندانسته ظاهراً بدون توجه به آدرس مندرج در مدرک ارائه شده، زمین را به نام آن ارگان ثبت کرده بودند.
با بررسی های بیشتر متوجه موارد زیر شدیم:
۱- فرد فروشنده ای که آن ارگان از وی در موقعیت جغرافیایی دیگری زمین خریداری کرده بود، با مشاهده آگهی ثبت، اعتراضی مبنی بر این که این زمین ثبت شده متعلق به وی نبوده و او در این موقعیت هیچ زمین یا ملکی ندارد، به اداره ثبت اسناد ارایه داده و تکلیف را از خود ساقط نموده که در آینده مشکلی برایش بوجود نیاید و این اعتراض نامه نیز در پرونده ثبتی موجود است.
ضمنا وراث آن فرد پس از اطلاع از موضوع اخیر، ضمن امضای استشهادی مبنی بر این که کلیه حقوق شرعی و قانونی زمین مذکور مربوط به پدر اینجانب می باشد خود نیز شخصاً در اداره ثبت اسناد و املاک و واحد حقوقی آن ارگان متخلف حاضر شده و اعلام کردند که این زمین هیچ ربطی به آنها ندارد و متعلق به پدر بنده است.
۲- آن ارگان دولتی در سال ۸۳ تقاضای ثبت یک باب ساختمان را با آدرس زمین ما نموده، در صورتی که ملک یک قطعه زمین خالی است که هیچ ابنیه ای در آن موجود نبوده و نیست و از طرفی نکته قابل تامل این است که، تقاضای ثبت سال ۸۳ ارایه شده ولی فرآیند ثبتی تا سال ۸۵ به طول انجامیده که احتمال می رود بخشی از پرونده ثبتی مربوط به پرونده ثبتی دیگری است که کپی آن روی این پرونده قرار گرفته، از طرف دیگر جای تعجب است که آنها تقاضای ثبت یک باب ساختمان را نموده اند ولی کارشناسان ثبت اسناد و املاک یک قطعه زمین را کارشناسی اولیه و تحدید حدود نموده اند.
۳- مورد عجیب تر این است که، پرونده ثبتی سندی که در دست آن ارگان بود در «سامانه کاداستر» ثبت نشده بود و نه در زمان ثبت اسناد ما و نه در زمانی که پس از فروش، ما زمین را به نام خریدار انتقال سند دادیم و حتی پس از اطلاع از موضوع و فسخ معامله، مجدداً سند زمین را به نام خودمان انتقال دادیم، هیچ وقت کارشناسان و سیستم رایانه ای ثبت اسناد و املاک متوجه این موضوع نشدند.
در نهایت ما متقاضی بررسی موضوع در اداره ثبت اسناد و املاک شدیم و قرار شد موضوع در «هیئت نظارت ثبت استان» طرح و بررسی شود ولی جالب است که می گویند بدلیل «ثبت اسناد تعارض» هیئت رای بر ابطال سند ما به عنوان اسناد متاخر خواهد داد و هیچ توجهی به تخلفات صورت گرفت از طرف آن ارگان و کارشناسان ثبت اسناد و املاک نخواهد کرد.
حال سوالات من این است که:
۱- در این میان چه کسی مقصر و متخلف است؟
۲- وظایف هیئت نظارت ثبت اسناد و املاک استان در این خصوص چیست؟ آیا دو نفر قاضی حاضر در هیئت نباید پرونده های طرفین را از اساس بررسی و تخلفات را گزارش نماید یا اینکه فقط بر اساس تعارض رای بر ابطال سند ما خواهند داد؟
۳- در صورت اثبات تخلف آشکار آن ارگان و همدستی محتمل اداره ثبت اسناد و املاک با آن ارگان، تکلیف ضرر و زیان و حقوق ضایع شده ما در این مدت و در خلال معامله صورت گرفته چه خواهد بود؟
۴- در صورت اثبات تخلف آن ارگان، آیا مي توانيم به جرم جعل اسناد و استفاده از سند مجعول علیه آنها شکایت کنیم؟
۵- آیا بر اساس ادعای آنها در خصوص تصرف زمین مورد بحث ما، این امکان را داریم تقاضای اجرت المثل ایام تصرف را ارائه دهیم؟
۶- تکلیف ما در خصوص تخلف اداره ثبت اسناد و املاک چه خواهد بود؟
با سپاس
با سلام
سئوال شما بر خلاف شرایط مذکور در پست «راهنمای ارسال مطلب، دیدگاه و پرسش حقوقی» در بخش دیدگاه ثبت گردید و به این دلیل با تاپیک «حل تعارض در اسناد مالکیت معارض» به «انجمن مشاوره حقوقی» منتقل تا توسط مدیران پاسخ داده شود.
با سلام
بنده اوایل سال ۹۷ زمینی خریداری کرده ام و پول آن را کامل پرداخت کرده ام و در سال ۹۸ سند آن بنام بنده منتقل شده.
در سال ۹۹ شخصی پیدا شده که مبایعه نامه ای در سال ۹۴ بابت زمین بنده دارد و مبلغی هم به فروشنده پرداخت کرده، در حدود یک هفتم ثمن معامله.
آیا ایشان می تونه سند رسمی بنده را باطل کنه، راهکار چیه؟
ممنون از سایت خوبتون
با سلام
برای مشاوره حقوقی سئوال را در «انجمن دعوای ابطال معامله و سند» مطرح کنید.
برای اطلاعات بیشتر «قوانین انجمن» را مطالعه نمایید.
با سلام خدمت شما و همکاران گرامی
مادر اینجانب در سال ۹۷ فوت شدند و منزلی با سند رسمی به نام ایشان است.
پدرم ازدواج مجدد داشته و با همسر جدید خود در همان منزل زندگی می کنند.
هرموقع که حرفی از ارثیه مادری می شود، پدرم ما را تهدید می کند که به صورت قولنامه ای آن ملک را از مادرم خریده است، در حالی که سند رسمی به اسم مادرم است. تاریخ سند رسمی بسیار قبل تر از قولنامه ادعایی است.
آیا قول نامه بنگاه معاملات املاک نافی سند رسمی است که بسیار قبل تر از آن ثبت گردیده است؟
در خصوص اسباب و اثاثیه منزل نیز سوالی داشتم، آیا طبق قانون اسباب و اثاثیه منزل متعلق به مادر بنده است و من می توانم سهم خود را از قیمت به روز آن مطالبه کنم؟
با سلام
سئوالات شما بر خلاف شرایط مذکور در پست «راهنمای ارسال مطلب، دیدگاه و پرسش حقوقی» در بخش دیدگاه ثبت گردید و به این دلیل با تاپیک های « اعتبار قولنامه ملک دارای سند رسمی» و « سهم الارث ورثه از اسباب و اثاثیه منزل» به «انجمن مشاوره حقوقی» منتقل تا توسط مدیران پاسخ داده شود.
بجای اینک فروش عادی رو ممنوع اعلام کنن و تاکید به خرید قانونی و ثبتی داشته باشن اومدن میگن یارو یه قولنامه بنویسه تاریخشو بزنه قبل، سند بیاد باهاش سند رو باطل کنه، واقعا این دیگ اخرته.
با سلام
هیچ بخش از مطالب پست حاضر مؤید توصیه مندرج در بخش اخیر دیدگاه شما نیست.
اختلاف نظر در پذیرش سند عادی مالکیت اموال غیرمنقول و میزان تأثیرگذاری آن در تعارض با سند مالکیت رسمی همان اموال، ریشه چندین ساله در حقوق کشور دارد که نه تنها میان دکترین حقوقی بلکه در آرای قضایی نیز مشهود است.
خوشبختانه شدت اختلاف مزبور نسبت به گذشته کاهش یافته و در سنوات اخیر رویکرد بیشتری نسبت به اعتباربخشی سند مالکیت رسمی به ویژه در مراجع قضایی در حال قوت گرفتن است.
هر چند استدلال هر یک از طرفین اختلاف پیش گفته در جایگاه خود قابل تأمل می باشد لکن این امر نباید مانع از آن شود تا در نهایت نظام حقوقی واحدی بر اسناد مالکیت اموال غیرمنقول حاکم شود و منشاء دعاوی مرتبط در این خصوص که بخشی از پرونده های مراجع قضایی را تشکیل می دهد از بین برود، مانند کشور کانادا که اساساً دعوایی به نام اختلاف در مالکیت اموال غیرمنقول ندارد. این نقدی است که باید مورد متولیان امور قرار گیرد، امری که فراز نخست دیدگاه شما نیز به لسانی آن را بیان می کند.