مرجع صالح تغییر کاربری اراضی مسکونی به زراعی و بالعکس واقع در محدوده قانونی شهرها (نظریه مشورتی شماره ۲۸۶۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

۳۷۵

شماره پرونده ۲۰۰۴ ـ ۱۹۲ ـ ۹۳

سؤال

۱ـ آیا شهرداری می‌تواند در تملک اراضی و املاک دارای سند عادی و حکم تنفیذ قطعی یا دارای سند ششدانگ ماده ۱۴۷ قانون ثبت، واقع در طرح احداث یا تعریض خیابان، با وجود کاربری مسکونی اراضی و املاک طبق آخرین طرح تفصیلی، در ارزیابی و کارشناسی جهت تملک، کاربری آن را زراعی تلقی نماید؟

۲ـ آیا تغییر کاربری املاک واقع در محدوده قانونی شهر در صلاحیت شهرداری می‌باشد؟ و آیا شهرداری می‌تواند در ازاء تغییر کاربری املاک، درصدی از زمین و یا وجهی از مالک تقاضا کند؟

۳ـ در صورتیکه تغییر کاربری ملک در محدوده قانونی  شهر به موجب آخرین طرح جامع و تفـصیلی شهر صورت گیرد، آیا شهرداری مـی‌تواند به هنـگام مراجعه مالک به شـهرداری در ازاء این نحو تغییر کاربری درصدی از زمین و یا وجهی را از مالک تقاضا نماید؟

نظریه مشورتی شماره ۲۸۶۶/۹۳/۷ ـ ۱۸/۱۱/۱۳۹۳ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

۱ـ ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستنداً به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب۱۳۷۰، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است. بنابراین اگر در تاریخ تملک، کاربری ملک و اراضی طبق آخرین طرح تفصیلی به صورت مسکونی باشد، موجبی جهت ارزیابی ملک و اراضی با کاربری سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندارد؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.

۳و۲ـ مستفاد از تبصره ۱ ماده۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصّوب ۱۳۹۰، شهرداری هیچگونه وظیفه و اختیاری در تغییر کاربری اراضی ندارد و به موجب ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصّوب ۱۳۵۱، هر گونه تغییر کاربری برعهده کمیسیون ماده ۵ قانون مذکور است. همچنین، حسب رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴ـ۱۴/۱/۱۳۹۱، اقدام شهرداری برای دریافت وجه یا قسمتی از اراضی مردم به نحو رایگان در قبال پیشنهاد تغییر کاربری اراضی به کمیسیون ماده ۵ شهرسازی، مغایر با ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصّوب ۱۳۸۰، می­باشد؛ نتیجتاً شهرداری که مرجع پیشنهاددهنده تغییر کاربری به کمیسیون مزبور است، مجاز به دریافت وجه یا درصدی از املاک به لحاظ تغییر کاربری نمی‌باشد.

منبع: روزنامه رسمی، سال هفتاد و یک، شماره ۲۰۶۰۳، ویژه نامه شماره ۸۲۹، پنج شنبه ۵ آذر ۱۳۹۴