خانه » معاضدت حقوقی » مشاوره‌ها » مشاوره در امور حقوقی » اشخاص حقیقی یا حقوقی اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارند
مشاوره حقوقی
مشاوره حقوقی

اشخاص حقیقی یا حقوقی اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارند

مرجع صالح رسیدگی به درخواست های تفکیک ، افراز و تقسیم

سئوال از آقای صاحب

زمین مشاع ۲ هکتاری فاقد سند که در سال ۱۳۵۰ از چند تا کشاورز خریداری شده بود، توسط شرکت تعاونی مسکن برای سهامدارش خریداری و سپس طی صورتجلسه ای قطعات هر سهامدار تعیین و تحویل گردیده است.

اینجانب اقدام به خرید قطعه زمینی به شماره قطعه ۱۸ به مساحت ۱۵۱ متر از ۱۹۱۰۰ مترمربع که قطعات زمین از طریق شرکت تعاونی مسکن تفکیک و شماره بندی شده و واگذار شده بود، نمودم.  سپس اقدام به اخذ رای اثبات عقد بیع و اثبات مالکیت بطور منجز در خصوص قطعه ۱۸ به مساحت ۱۵۱ نمودم.

با مراجع به شهرداری برای صدور مجوز دیوارکشی، بدون بررسی پرونده از ادامه روند رسیدگی ممانعت گردید که بدون دلیل قانونی مالکیت رسمی بنده که توسط مراجع صلاحیتدار در قطعه مورد بحث تایید شده بود، مورد قبول مسئولین شهرداری واقع نشد. پس از طرح شکایت در دیوان عدالت اداری، در مرحله بدوی با دلایل مستند من، طرف شکایت اظهار داشت با مراجعه شاکی نسبت به درخواست وی و اقدامات لازم اقدام می گردد و دادگاه بدوی هم رای به نفع بنده صادر کرد.

حال نماینده شهرداری دادخواست تجدیدنظر داده و بدون ابلاغ به من، قاضی تجدیدنظر به استناد دفاعیات شهرداری که بیان داشته ۱۵۱ متر مشاع ۱۹۱۰۰ متر می باشد و شرکا در جز جز مال مشاع شریک هستند و بنده اذن و سمتی در آن ندارم، درصورتی که مطابق مبایعه نامه من ۱۵۱ متر در قطعه ۱۸ را مالک و متصرف هستم و دیوان به استناد ماده ۷۱ و ۵۳ قانون دیوان عدالت اداری، سمت بنده را فاقد وجاهت قانونی دانسته و حکم به رد شکایت صادر نموده است.

باتوجه به اینکه حدود ۵۰۰۰ متر مریع از زمین به شهرداری برای معابر واگذارشده و هیچگونه تعرضی به حقوق دیگران از سوی بنده انجام نپذیرفته و باتوجه به اینکه ذی نفعی (اثبات عقد بیع) و ذی حقی (اثبات مالکیت ) بنده در مرجع ذی صلاح مورد بررسی و تایید قرار گرفته و خواسته بنده در مرحله بدوی الزام به صدور مجوز دیوارکشی نسبت به ۱۵۱ متر قطعه ۱۸ می باشد، دیگر استناد تجدیدنظرخواه به مشاعی بودن کل و عدم سمت بنده چه وجاهت قانونی دارد؟؟؟

متاسفانه قاضی تجدیدنظر ذینفعی رسمی مستند به رای دادگاه را با این استدلال رد نموده که فکر می کنم مجاز به ورود ماهوی به این مسایل نباشد.

از آنجایی که زمین فاقد سند می باشد و طبعاً مراجعه به ثبت ثمری نداشته زیرا فقط به پرونده هایی که داری سند یا در مرحله تقاضای سند باشند، رسیدگی می کنند، حال که برای دیوار کشی به شهرداری مراجعه می کنیم، در خصوص قطعه مفروزی خود شهرداری ممانعت میکنه و میگه مشاعی هست و شما به تنهایی سمتی نداری، در صورتی که دارای اثبات عقد بیع و اثبات مالکیت از دادگاه هستم.

در خصوص افزار زمینی که دارای سند عادی بوده و توسط خریداران به تراضی افراز و سهم هر یک مشخص شده و معابر و شوارع در نقشه تفکیکی در آن زمان لحاظ شده، چگونه می توان به اعتبار آن استناد کرد و چگونه لایحه دفاعیه ارایه کنم، راهنمایی کنید و ممنون میشم قوانین و نظرات خودتون رو در اسرع وقت بیان کنید.

پاسخ ما:

با وصف این که سه اصطلاح ثبتی «تفکیک، افراز و تفسیم»، جهات تشابه زیادی با یکدیگر دارند، ولی از لحاظ آثار حقوقی و ثبتی تا حدودی از یکدیگر متمایزند. آنچه در مرحله اول در هر سه مورد به ذهن متبادر می شود، تقسیم کل به جزء است. شرح وجوه تشابه و تمایز هر یک خارج از بخش مشاوره قضایی است اما در حدی که برای پاسخگویی به پرسش ضروری می‌باشد، این است که:

تفکیک: در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر. به عبارت دیگر، تقسیم یک ملک به قطعات مساوی و یا غیرمساوی اعم از این که مالک ملک یک نفر باشد یا چند نفر مشاعاً آن را مالک باشند.

افراز: در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است، از جداکردن سهم مشاع شریک یا شرکاء. به تعبیر دیگری، تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.

 تقسیم: اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. تنظیم توافق‌نامه میان شرکاء مال (مال منقول یا غیرمنقول) که طرفین نحوه تسلط مالکانه خود را نسبت به آن مشخص می‌کنند.

به موجب مقررات قانونی از جمله: قانون افراز و فروش املاک مشاع، آیین نامه اجرایی آن، بند ۲ ماده ۹۹ و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون ارضی شهری،ماده ۱۵۴قانون ثبت اسناد و املاک کشور، ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، ماده واحده لایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان‌های کشور و ..، عملیات افراز و تفکیک، تنها از طریق مراجع خاص معینه در قانون صورت می گیرد.

تفکیک از ناحیه ثبت محل وقوع ملک صورت می گیرد. افراز بر حسب مورد از ناحیه اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک به عمل می آید که این مراجع نیز هریک باید بدواً موضوع را بر حسب این که مال در محدوده شهری یا خارج از آن قرار گرفته است، از مراجع خاصی استعلام کنند تا در صورت تأیید نسبت به افراز آن اقدام کنند. به غیر از مراجع ذکرشده، هیچ شخص حقیقی یا حقوقی خصوصی یا عمومی مجاز به تفکیک و افراز نیست و در صورت اقدام، فاقد اعتبار است، اما تقسیم که عمل تفکیک و یا افراز عینی نیست، می تواند توسط مالکین در قالب تقسیم نامه عادی یا رسمی صورت گیرد.

بنابراین، اقدام شرکت تعاونی مسکن در تنظیم صورتجلسه، تقسیم اراضی مشاع است و نه افراز سهم مالکین مشاعی. به عبارت دیگر، از نظر مقررات قانونی، هنوز زمین خریداری شده میان مالکین آن، مشاع بوده و چون حالت اشاعه وجود دارد، هریک در ذره ذره آن، مالکیت دارند و به حکم مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی هیچ مالکی بدون اجازه دیگری حق تصرف مادی در آن را ندارد. به جهات بیان شده، به نظر می رسد، رأی صادره دیوان نتیجتاً صحیح و منطبق با قانون باشد، زیرا صدور حکم به نفع شما به منزله تحویز تصرف در اراضی مشاعی بدون اجازه شرکاء است که مغایر مواد ذکرشده است.

پیشنهاد می شود، از آنجایی که ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و شما نیز حکم اثبات مالکیت ملک را اخذ نمودید، با تقدیم درخواست افراز سهم ملکی خود به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، تقاضای افراز سهم خود را نمایید. با صدور حکم دادگاه بر افراز سهم شما و قطعیت و اجرای آن، می توانید به شهرداری مربوطه مراجعه و درخواست صدور مجوز نمایید.

علیهذا، در صورتی که مدعی وجود جهات اعاده دادرسی عادی می باشید، می توانید با استناد به ماده ماده ۹۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و یا اگر رأی را خلاف قانون و شرع می دانید، می توانید به موجب ماده ۷۹ قانون فوق از طریق رئیس قوه قضاییه یا رئس دیوان عدالت اداری درخواست اعاده دادرسی فوق‌العاده کنید.

منبع: قضاوت آنلاین

0
امتیاز 1امتیاز 2امتیاز 3امتیاز 4امتیاز 5 (3 رأی, میانگین: 3٫67 از5)
Loading...

۱۲ نظر

  1. Avatar

    متوجه نشدم کجا سوالاتم رو مطرح کنم. راهنمایی بفرمایید.

    0
  2. مدیر سایت

    با سلام
    شما می توانید سئوال خود را با توجه پست «راهنمای مشاوره حقوقی و قضایی در قضاوت آنلاین» در ذیل همان پست یا هر پست دیگر که مرتبط با سئوال خود می دانید مطرح کیند.

    0
  3. Avatar

    با سلام
    سوالات این است که،
    اول- در صدور دستور فروش یک پلاک ثبتی جزو ماترک آیا اگر خواهان استعلام از شهرداری کند، لازم به استعلام مجدد قاضی نیست؟ آیا استعلام نکردن قاضی تخلف انتظامی است؟
    دوم- آیا تقسیم یک پلاک از چندین پلاک ثبتی ورثه‌ای غیر قانونی نیست؟
    سوم- خوانده در جواب خواهان تقاضای تقسیم کل ماترک را داد اما قاضی با این استدلال که وی اکنون تقاضای فروش یک پلاک را کرده، کل دادخواست تقابلی او را رد کرد؟ فقط با بازی با کلمات خوانده مسن را گمرا ه کرد، آیا این تخلف انتظامی نیست؟

    0
  4. علیرضا مرادی

    با درود
    پاسخ سئوالات شما به ترتیب به شرح زیر است:
    اول- مطابق ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴ با اصلاحات الحاقات بعدی، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک در مواقع افراز و تفکیک املاک داخل محدوده شهرها و حریم آن ها باید براساس نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند که لازم آن اخذ استعلام از این مرجع است. بنابراین استعلام قبلی خواهان که جنبه شخصی دارد، رافع تکلیف دادگاه در این خصوص نیست. نقض هریک از مقررات آمره کشوری تخلف است. برای اطلاعات بیشتر پست «هفتاد تخلف » را به دقت مطالعه نمایید.
    دوم- سئوال به کیفیت طرح شده مبهم است و مشخص نیز بدرستی مقصود چیست و به این جهت امکان پاسخگویی نیست.
    سوم- از مستندات تقاضای دستور فروش ملک از دادگاه و پذیرش این دعوی، اعلام نظر قطعی رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک است. بدیهی است که با وجود این نظر دعوای تقسیم آن ملک محکوم به رد می شود و تصمیم دادگاه به آن اجرای مُرِّ قانون است، مگر این که خلاف این امر ثابت شود

    0
  5. Avatar

    برای افراز سهم مشاعی باید به طرفیت شرکت تعاونی مسکن دادخواست مطرح نمود یا می بایست کل خریداران و سهامداران را در ردیف خواهان ذکر کرد؟؟؟؟
    لازم به توضیح است که شرکت تعاونی زمینی به مساحت ۲۴۰۰۰ متر مربع خریداری و سپس مقدار سهم هر سهامدار را در قطعه مفروزی به وی تحویل داده است، بدون سیر مراحل قانونی تفکیک و افراز.

    0
  6. علیرضا مرادی

    با سلام
    اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته (اعم از این که ملک در دفتر املاکِ اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ثبت شده یا خیر) و همچنین در میان میان مالکین مشاعی محجوری وجود نداشته باشد، درخواست افراز باید از سوی هریک از شرکاء با ذکر مشخصات پلاک ثبتی و تمامی شرکاء دیگر از اداره ذکرشده به عمل آید ولی اگر ملک فاقد پلاک ثبتی باشد و یا در میان شرکاء آن محجوری باشد، درخواست افراز باید در فرمت دادخواست از دادگاه حقوقی محل وقوع ملک به عمل آید، در این صورت هر شریک متقاضی باید دعوا را علیه سایر شرکاء طرح نماید.
    همان گونه که در متن پست حاضر اشاره شد، به نظر می رسد که آنچه شرکت تعاونی مسکن انجام داده استف « تقسیم» مال مشاع بوده نه تفکیک یا افراز آن که در صلاحیت انحصاری اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه حقوقی است.

    0
  7. Avatar

    با سلام
    اگه ملکی تو حدود اربعه اش مشکل باشه ولی وراث با نقشه ای که من ورثه ندیدم، اقدام به گرفتن گواهی قابل افراز نبودن ملک از شهرداری و نه ثبت شدن و بعد دادگاه ملک رو مزایده کرده، حالامن تازه با پیدا کردن پایان کار ملک فهمیدم مساحت ها همه غلط و غلوط بوده، این حالا به دردی می خوره. البته بگم حکم داده نه دستور و من تجدید نظر نکرده بودم.
    فرضا اعاده بخوام ،چی میشه، ملک دوباره باز پس گرفته و دوباره مزایده میشه؟

    0
  8. علیرضا مرادی

    با درود
    به سوال مهم شما نمی شود بدون ملاحظه اسناد مالکیت، دلایل مثبت این نوع مشکل در حدود اربعه، دادخواست سایر وراث و مستندات آنان و حکم صادره دادگاه اعلام نظر کرد. مع الوصف آنچه در شرایط فعلی قابل بیان است این که، ولی اگر اختلاف در حدود وجود داشته به احتمال زیاد ثبت در هنگام بررسی تقاضای افراز متوجه آن می شد.
    دادگاه به هنگام رسیدگی به درخواست فروش ملک، باید از حسب مورد مراجعی استعلام کند که از جمله آن شهرداری و اداره ثبت است که مرجع صالح در این خصوص اداره ثبت است نه شهرداری.
    توصیه اکید می شود که پست «مرجع صالح رسیدگی به درخواست های تفکیک و افراز و تقسیم» را بدقت مطالعه نمایید.

    0
  9. Avatar

    با سلام
    آیا در دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم افراز ملک، لازمه که اداره ثبت طرف دعوا قرار بگیره؟
    اگر بله و من طرف قرار ندادم، می تونم در جلسه اول جلب ثالث کنمش؟

    0
  10. علیرضا مرادی

    با درود
    در اعتراض به تصمیم رئیس اداره ثبت دایر بر غیرقابل افراز بودن ملک، باید اداره ثبت مربوطه نیز طرف دعوا قرار گیرد تا بتواند با حضور در دادرسی از علل صحت تصمیم خود دفاع کند.
    در صورت عدم طرح دعوا علیه این اداره، مطابق رویه های قضایی موجود ممکن است قرار رد دعوا و یا قرار عدم استماع ْآن صادر شود ولی این نقص را نمی توان با طرح دعوای جلب ثالث رفع نمود.
    لطفاً منبعد سئوال خود را در انجمن حقوق قضاوت آنلاین مطرح نمایید تا بتوان بطور مشروح پاسخ داد.

    0
  11. Avatar

    با سلام
    در پاسخ به سوال بالا، اداره ثبت ذی نفع نیست و نظر مشورتی شماره ۷/۴۱۱۷ مورخه ۱۳۶۸/۸/۲۸ نیز خلاف نظر شماست و ثانیاً این که ثبت صرفاً رایی صادر کرده.
    بر طبق قوانین عام آیا فرضاً دادگاه بدوی رایی میده شما دوباره اسم دادگاه بدوی رو خوانده قرار میدید تا از خودش دفاع کنه؟
    باز اگر سر نظرتون هستین، خوب من آیا می توانم دعوای اضافی طرح کنم و قرار رسیدگی توامان را بخوام، اگر باز هم خیر، بنظرتون چه راهی رو پیشنهاد میکنید؟

    0
  12. علیرضا مرادی

    با درود
    ضمن تشکر از توضیحات شما و استناد به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه

    در ارتباط با سوال قبل شما، تاپیک جدیدی در انجمن با عنوان « خواندگان دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی بر غیرقابل افراز بودن ملک» ایجاد و ضمن اشاره به رویه های قضایی در خصوص مورد، توضیحات مقتضی بیان شد.

    لازم به تأکید است که، آنچه در پاسخ قبل بایان شد، بر مبنای پیشنهادی بود که در نتیجه گیری مقاله ارجاعی در مطالب فوق بیان گردید که حاصل جمع بندی رویه قضایی کشور و راهکاری برای کاهش هزینه دادرسی به خواهان است که این شیوه مورد تأسی برخی وکلای محتاط در طرح دعاوی حقوقی است و جنبه شخصی نداشته و اصراری بر آن ندارم.

    همچنین قیاس شما در تصمیم اداره ثبت که یک تصمیم اداری است با تصمیم قضایی دادگاه صحیح نیست مضافاً این که در پاره ای موارد، قانون اعتراض به تصمیم اداری را جایز شمرده و در عمل نیز اداره صادرکننده آن تصمیم باید طرف دعوی قرار گیرد مانند اعتراضاتی که از آرای هیأت های تخلفات اداری و  مالیاتی و یا شکایت اشخاص خصوصی از آرای کمیسیون های مواد ۷۰۰ و ۱۰۰ شهرداری در دیوان عدالت اداری صورت می گیرد و یا تجدیدنظرخواهی که مراجع دولتی از آرای کمیسیون های مواد ۷۰۰ و ۱۰۰ شهرداری در دادگاه حقوقی به عمل می آورند.
    در این خصوص مطالعه «رویه قضایی در اعتراض مراجع عمومی دولتی به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری» توصیه می شود.

    هرچند در سئوال شما مشخص نیست که پرونده امر در کدام حوزه قضایی کشور مطرح شده است، چرا که رویه های ذکرشده در اینجا تا حدودی متأثر از حوزه قضایی محل نیز می باشد، مثلاً اگر در تهران باشد، رویه غالب محاکم این حوزه آن است که ضرورتی به طرح دعوا علیه اداره ثبت اسناد و املاک نیست، مع الوصف در شرایط فعلی پیشنهاد می شود که دعوای طرح شده را تعقیب نماید.

    1+

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پاسخگویی به اعتبار سنج انسان از ربات (الزامی)

شما می توانید بدون درج هیچ نظری، مشترک دیدگاه‌ها شوید.