اجاره,قانون روابط مؤجر و مستأجر

قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مجلس با اصلاحات بعدی

فصل دوّم‌-میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن

ماده ۳- در مواردى که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانى است که بین طرفین مقرّر و یا عملى شده است و در صورتى که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقرّرات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین مى‌شود.

ماده ۴ (اصلاحى ۱۳۵۸/۹/۲)- موجر یا مستأجر مى‌تواند به استناد ترقى یا تنزّل هزینه زندگى درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید. مشروط به این‌که مدّت اجاره منقضى شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرّر در حکم قطعى که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعى است.

زیرنویس:

ماده ۴ مصوب ۱۳۵۶ قبل از اصلاح – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها‌خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵- موجر مى‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مى‌نماید. دائره اجراء مکلّف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجراء حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز مى‌تواند ضمن تقاضاى تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره- مقرّرات این ماده در مواردى که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر مى‌نماید نیز جارى خواهد بود.

ماده ۶- مستأجر مکلّف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت المسمّى و پس از انقضاء مدّت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمّى آخر هر ماه جارى ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونى او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اى در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانى که بین طرفین مقرّر و یا عملى شده و در صورتى که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغى که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص مى‌دهد براى هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونى او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکى که از طرف سازمان ثبت تعیین مى‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمى است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادى بوده یا اجاره‌نامه‌اى در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکى از دفاتر رسمى نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

دفترخانه باید منتهى ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونى او اخطار کند که براى دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوّم‌-در تنظیم اجاره‌نامه

ماده ۷- در مواردى که بین موجر و کسى‌که ملک را به عنوان مستأجر در تصرّف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدّت آن منقضى گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرائط آن اختلاف داشته باشند هریک مى‌تواند براى تعیین اجاره‌بها (در مواردى که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین مى‌کند ولى این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر آن نخواهد بود.

تبصره ۱- هرگاه از طرف موجر تقاضاى تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگى به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسى در موضوع تخلیه خواهد بود. این حکم در موردى که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جارى است.

تبصره ۲- دریافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعاى طرف نخواهد بود.

ماده ۸- دادگاه شرائط اجاره‌نامه جدید را طبق شرائط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرائط مندرج در اجاره‌نامه سابق(در صورتى که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقرّرات این قانون تعیین خواهد کرد.

ماده ۹- در تمام مدتى که دادرسى در جریان است مستأجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرائط قبلى مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعى، طرفین مکلّفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرّر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدّت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضاى یکى از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمى ابلاغ و به طرفین اخطار مى‌کند که در روز و ساعت معیّن براى امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.

هرگاه موجر حاضر به امضاء اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدّت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا پانزده روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتى که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضاى موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر مى‌کند و این حکم قطعى است.

ماده ۱۰- مستأجر نمى‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این‌که کتباً این اختیار به او داده شده باشد.

هرگاه مستأجر تمام یا قسمتى از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک مى‌تواند در صورت انقضاء مدّت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هریک از مستأجرین را بنماید.

در صورتى که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستأجرین نیز مى‌توانند در صورت فسخ و یا انقضاء مدّت اجاره اصلى درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونى او بنمایند.

ماده ۱۱- دفاتر اسناد رسمى مکلّفند علاوه بر نکاتى که به موجب قوانین و مقرّرات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:

۱- شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.

۲- نشانى کامل مورد اجاره و قید این‌که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونى مستأجر مى‌باشد مگر این‌که طرفین به ترتیب دیگرى تراضى نموده باشند.

۳- عین مستأجره در تصرّف کدام یک از طرفین مى‌باشد و در صورتى که در تصرّف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدّت و با چه شرائطى صورت خواهد گرفت.

۴- مهلت مستأجر براى پرداخت اجاره‌بها منتهى ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود مگر این‌که طرفین به ترتیب دیگرى زائد بر این مدّت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.

۵- اجاره به منظور سکنى یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگرى باشد قید آن به طور صریح.

۶- مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.

۷-تعهد مستأجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضاء مدّت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمّى.

فصل چهارم‌-موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره

ماده ۱۲- در موارد زیر مستأجر مى‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

۱-در صورتى که عین مستأجره با اوصافى که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنى).

۲-اگر در اثناء مدّت اجاره عیبى در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳-در مواردى که مطابق شرائط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۴-در صورت فوت مستأجر در اثناء مدّت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیّه ورثه.

۵-هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابى بوده و قابل تعمیر نباشد و یا براى بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

ماده ۱۳- هرگاه مستأجر به علّت انقضاء مدّت اجاره یا در مواردى که به تقاضاى او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستأجر مکلّف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونى او تقاضا کند که براى تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتى که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجارى قطع مى‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونى او اخطار مى‌کند که براى تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانى که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقرّرات این قانون و شرائط اجاره‌نامه برقرار است.

ماده ۱۴- در موارد زیر موجر مى‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مى‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرّف اجراء و محل تخلیه خواهد شد:

۱- بند ۱ این ماده مربوط به محل‌هاى مسکونى بوده و با تصویب قانون موجر و مستأجر مصوّب ۱۳۶۲ منسوخ است.

زیرنویس:

بند یک محذوف: در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود‌قرار داده باشد.

۲-در موردى که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینى از قبیل وکالت یا نمایندگى و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون این‌که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳، ۴، ۵، و ۶- این بندها مربوط به محل‌هاى مسکونى بوده و با تصویب قانون موجر و مستأجر مصوّب ۱۳۶۲ منسوخ است.

زیرنویس:

بندهای محذوف فوق:

۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵ – هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براى شغل معینى اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاى موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این‌که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸- در صورتى که مستأجر در مورد اجاره تعدّى یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتى که مستأجر در مهلت مقرّر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خوددارى نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردى که اجاره‌نامه عادى بوده یا اجاره‌نامه‌اى در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمى باشد موجر مى‌تواند از دفترخانه یا اجراء ثبت صدور اجرائیّه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیّه مستأجر اجاره‌بهاى عقب افتاده را تودیع کند اجراء ثبت، تخلیه را متوقف مى‌کند ولى موجر مى‌تواند به استناد تخلّف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید.

هرگاه اجاره‌نامه عادى بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر مى‌تواند براى تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره‌بهاى معوّقه صدى بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگسترى تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمى‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسى محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت مى‌گردد، ولى هر مستأجر فقط یک بار مى‌تواند از این ارفاق استفاده کند،حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعى است.

تبصره ۱- در صورتى که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند «۹» این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و براى بار سوّم اجاره‌بها را در موعد مقرّر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر مى‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید حکم دادگاه در این مورد قطعى است.

تبصره ۲- در صورتى که مورد اجاره به منظورى غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقرّرات مربوط به اجاره محل سکنى خواهد بود.

تبصره ۳- در مورد بند«۶» این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانونا دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دائر نماید دادستان علاوه بر انجام وظائف قانونى خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار مى‌دهد.

تبصره ۴- در صورتى که مستأجر محل سکنى در شهر محل سکونت خود، مالک یک واحد مسکونى باشد موجر حق دارد پس از انقضاء مدّت اجاره تقاضاى تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده ۱۵- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدّت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است:

۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این‌که پروانه ساختمانى یا گواهى شهردارى مربوط ارائه شود و شهرداریها مکلّفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقرّرات مربوطه پروانه ساختمان و یا گواهى مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر براى کسب یا پیشه یا تجارت.

۳- در صورتى که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب براى سکنى هم باشد و مالک براى سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده ۱۶- در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند«۳» و «۴» ماده ۱۴ هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدّت یک سال از محل مورد اجاره به نحوى که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغى معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آن‌که ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنى بر علل و جهاتى خارج از اراده مالک بوده است.

تبصره- در صورتى که در ملک مورد تخلیه، مستأجرین متعدّدى باشند و موجر تقاضاى تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد، مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده ۱۷- در تمام مواردى که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجراء حکم یا به ترتیب مقرّر در ماده ۱۳ صورت مى‌گیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

فصل پنجم‌-حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده ۱۸- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبناى اصول و ضوابطى که آیین‌نامه آن از طرف وزارتخانه‌هاى دادگسترى و مسکن و شهرسازى تهیّه و به تصویب کمیسیون‌هاى مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین مى‌گردد.

ماده ۱۹-در صورتى که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد مى‌تواند براى همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمى به دیگرى انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌اى در بین نبوده و مالک راضى به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الاّ مستأجر مى‌تواند براى تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمى در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مى‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرائط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعى، منافع مورد اجاره با سند رسمى به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغى الاثر خواهد بود.

تبصره ۱- در صورتى که مستأجر بدون رعایت مقرّرات این ماده مورد اجاره را به دیگرى واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرّف یا مستأجر اجراء خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرّف حسب مورد،استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمى معتبر خواهد بود.

فصل-ششم‌تعمیرات

ماده ۲۰- تعمیرات کلى و اساسى مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌هاى حرارت مرکزى و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئى و همچنین تزئین و تعمیرى که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.

ماده ۲۱- رسیدگى به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتى که موجر تعمیرات کلى مورد حکم دادگاه را در مهلتى که از طرف دادگاه تعیین مى‌شود انجام ندهد مستأجر مى‌تواند براى فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجراء انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.

ماده ۲۲- هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضرورى شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبى براى انجام تعمیرات تعیین مى‌نماید.

در صورت ادامه ممانعت، دادگاه مى‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا براى مدّت مذکور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتى است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره- رسیدگى به دعاوى مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسى صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعى است.

ماده ۲۳- اقامه دعوى تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگى به دعوى تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعى نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرّر در ماده ۲۱ قابل اجراء خواهد بود.

ماده ۲۴- در صورتى که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزى یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمى‌تواند جز در مورد تعمیرات ضرورى آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر این‌که مستأجر بهاى مصرف خود را طبق شرائط اجاره نپرداخته باشد.

در صورت تخلّف، دادگاه به درخواست مستأجر فورا بدون رعایت تشریفات دادرسى موضوع را مورد رسیدگى قرار داده عند الاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد.

دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراء است موجر مى‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند اعتراض در همان دادگاه رسیدگى مى‌شود و تصمیم دادگاه قطعى است.

تبصره ۱- هرگاه علّت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهى موجر به سازمان‌هاى مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهى مزبور باشد و همچنین در صورتى که اتصال و به کار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد، مستأجر مى‌تواند بر اساس قبوض سازمان‌هاى مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسر نماید.

تبصره ۲- تعمیرات تأسیسات و قسمت‌هاى مشترک آپارتمان‌هاى مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها تابع مقرّرات مربوط به خود خواهد بود.

ماده ۲۵- هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابى یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصرّف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونى او مى‌تواند براى رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند.

دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانى یا ژاندارمرى و یا مأمورین اجراء دستور مى‌دهد تا خریدار و مالک به معیّت مأمورین ملک را رؤیت نمایند.

تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.

ماده ۲۶- رسیدگى به کلیّه دعاوى موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطى که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل مى‌آید مگر دعاوى راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگى مى‌شود. حکم دادگاه در هر صورت حضورى محسوب و فقط قابل پژوهش است مگر در مواردى که خلاف آن مقرّر شده باشد. رسیدگى به دعاوى مربوط به اطاق‌هاى استیجارى کماکان در صلاحیت شوراى داورى است.

تبصره- در موردى که میزان خواسته در تقاضاى تعیین اجاره‌بهاى ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعى است.

ماده ۲۷- در مواردى که حکم تخلیه صادر مى‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتى که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد براى تخلیه تعیین مى‌نماید حکم تخلیه مدارسى که با اجازه رسمى مقامات صلاحیّت‌دار تأسیس شده در تعطیلات تابستان اجراء خواهد شد.

تبصره ۱- در مواردى که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر مى‌شود مهلت‌هاى مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره ۲- در مواردى که حکم تخلیه به علّت عدم پرداخت اجاره‌بها صادر مى‌شود حداکثر مهلت پانزده روز خواهد بود.

ماده ۲۸-در مواردى که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعى مى‌شود موجر مکلّف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعى وجه معینه را در صندوق دادگسترى تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الاّ حکم مزبور ملغى الاثر خواهد بود مگر این‌که طرفین به مدّت بیشترى توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعى تقاضاى صدور اجرائیّه ننماید حکم صادر شده ملغى الاثر است مگر این‌که بین موجر و مستأجر براى تأخیر تخلیه توافق شده باشد.

تبصره- مدّت‌هاى مذکور در ماده فوق نسبت به احکامى که در زمان اجراء قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب ۱۳۳۹ صادر و قطعى گردیده از تاریخ اجراء این قانون شروع مى‌شود.

ماده ۲۹- وزارت دادگسترى از بین کارشناسان رسمى عده‌اى را به منظور اجراء این قانون حداکثر براى دو سال انتخاب و به دادگاه‌ها معرفى مى‌نماید و تا زمانى که تجدید انتخاب به عمل نیامده دادگاه‌ها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.

طرز تعیین و شرائط انتخاب و میزان حق الزحمه کارشناسان به موجب آیین‌نامه وزارت دادگسترى است.

در نقاطى که وزارت دادگسترى کارشناس معرفى ننماید طبق مقرّرات عمومى مربوط به کارشناسى عمل خواهد شد.

ماده ۳۰- کلیّه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیرى از اجراء مقرّرات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

ماده ۳۱- این قانون در نقاطى اجراء مى‌شود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگسترى با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازى لزوم اجراء آن را آگهى نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقرّرات عمومى خواهد بود.

ماده ۳۲- از تاریخ اجراء این قانون،قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرّراتى که مغایر با این قانون است لغو مى‌شود.

منبع: روزنامه رسمی شماره ۹۵۱۸، مورخ ۱۳۵۶/۶/۱

5/5 = (3 امتیاز)

لینک کوتاه مطلب: https://www.ghazavatonline.com/?p=3583


منبع: قضاوت آنلاین؛ پایگاه آموزش حقوق در قالب متن، صوت ، ویدیو، نرم افزار و خدمات مشاوره و وکالت


آموزش دریافت کد بورسی رایگان از کارگزاری آگاه در سراسر ایران

در باره مدیر

لوگوی قضاوت آنلاین
تلاش اعضای هیأت تحریریه قضاوت آنلاین بر آن است تا وب سایتی برای آموزش حقوق کاربردی، پاسخگویی به پرسش‌های حقوقی در «انجمن‌های مشاوره حقوقی» و مطالب خواندنی دیگر فراهم‌ گردد.
مطالب بیشتر از من | وب سایت
مشاوره حقوقی رایگان در انجمن