چون وجود آپارتمان نسبت به پارکینگ قابل تجزیه بوده، در صورت فقدان پارکینگ آپارتمان، خریدار می تواند مابه التفاوت بهای مستقل آن را مطالبه کند
نشست قضایی مرداد ۱۳۸۶ قضات دادگستری شهرستان بابل
سئوال
مبیع مورد معامله یک واحد آپارتمان با داشتن حق پارکینگ بوده است. در زمان تحویل مشخص می شود مبیع فاقد پارکینگ بوده است و خواهان (خریدار) با تقدیم دادخواست مطالبه مبلغی بابت حق پارکینگی را که تحویل وی نشده است می کند، آیا چنین دعوایی قابلیت پذیرش دارد؟
نظر کمیسیون
چنانچه مفروض این موضوع باشد که وجود پارکینگ در ملک به عنوان وصف یا شرط مبیع مورد توافق قرارگرفته و بهای مورد معامله در مجموع جهت آپارتمان و پارکینگ معین شده باشد، ممکن است چنین متبادر شود که خریدار اختیار فسخ معامله را دارد و اختیار وی ناشی از خیار تخلف از وصف (شرط صفت) یا تخلف از شرط است. لیکن وجود آپارتمان نسبت به پارکینگ قابل تجزیه است یعنی امکان وجود آپارتمان بدون پارکینگ متصور است و بسیاری از آپارتمان ها عملاً و قانوناً ممکن است فاقد پارکینگ باشند ، لذا خریدار می تواند مابه التفاوت قیمت ، یعنی ارزش و بهای مستقل پارکینگ را مطالبه کند.
منبع: مجموعه نشست های قضایی قضات در حقوق مدنی، صفحه ۲۱۰
ممنون خیلی عالی بود اما من نفهمیدم که چرا نتونه فسخ کنه؟
وقتی در قرارداد فروشنده متعهد به فروش پارکینگ هم شده، اگر امکانش باشه که ما اون رو اجبار می کنیم اما اگه نباشه، خوب باید بتونه خریدار قرارداد را فسخ کنه و همچنین آیا با توجه به باطل بودن قسمتی از معامله نمی توان به استناد خیار تبعض صفقه آن را فسخ نمود؟؟؟
و در خصوص مطالبه‌ی قیمت پارکینگ و دریافت مابه‌التفاوت، به چه عنوانی (مستند قانونی) می باشد؟
با تشکر فراوان
با درود و تشکر از دیدگاه حقوقی شما
اصولاً در فروش واحدهای آپارتمانی، پارکینگ و انباری به صورت مستقل موضوع عقد قرار نگرفته و برای آن ثمن معینی تعیین نمی شود، بلکه این دو به به عنوان وصف مبیع تلقی و یا مشروط به وجود آن ها، بهاء آپارتمان بر اساس متر مربع و یا کلی و یکجا تعیین می گردد. بنابراین هرگاه بعداً مشخص شود که وصف معینه مبیع وجود نداشت، خریدار حق فسخ معامله و یا کسر بخشی از ثمن را به جهت فقدان وصف مشروط دارد. بدیهی است که در چنین شرایطی که پارکینکی وجود ندارد، اجبار فروشنده به تحویل آن مفید فایده نخواهدبود و خریدار یا باید معامله را فسخ کند یا درخواست نماید تا بخشی از ثمن بابت فقدان وصف موصوف در عقد کسر شود. به همین جهت است که خریدار موضوع سئوال در نشست قضایی با تقدیم دادخواست مطالبه ثمن از حق فسخ معامله صرف نظر نموده است که مقدار ثمن با کارشناسی قابل تعیین است.
ضمناً از آنجایی که برابر ماده ۴۴۱ قانون مدنی محل اجرای خیار تبعض صفقه در جایی است که عقد نسبت به قسمتی از مبیع باطل و نسبت به قسمت دیگر صحیح باشد، چون در پرونده موضوع بررسی در نشست عقد صحیح است، خیار مزبور موضوعیت ندارد اما در فرضی که هریک از پارکینگ و آپارتمان مستقلاً مبنای تعیین بخشی از ثمن قرار می گیرند به این نحو که در مقابل هریک، ثمن معینی قرار می گیرد، در این صورت اگر بعد از عقد کشف شود که پارکینک یا انباری در زمان عقد وجود نداشت، به جهت تعذر بایع در تسلیم آن، عقد به استناد ماده ۳۷۲ قانون مدنی نسبت به آن باطل بوده و در نتیجه خریدار با جمع شرایطی امکان اعمال خیار تعض صفقه را خواهدداشت.