آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحات بعدی

توضیح: اصلاحات به موجب اصلاح آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب 30/1/1371 هيأت وزيران، روزنامه رسمي شماره 13772 – 3/4/1371، اصلاح ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها و تبصره ذیل آن مصوب 17/3/1359 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، دوره اول، شماره جلد دو و اصلاح آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب 28/10/1353 به عمل آمد که تماماً‌ در متن اعمال شد.

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها مصوب 8 ارديبهشت ماه 1347 هیأت وزيران با اصلاحات بعدی

بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌

ماده 1 ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.

ماده 2 ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت هاي وابسته‌، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌

ماده 3 ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشد قسمت هاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.

تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت هاي مشترك ممنوع است‌. قسمت هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمت هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت ها عبور نمايد.

ماده 4 ـ قسمت هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسيسات قسمت هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رخت شويخانه‌، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاه هاي‌ زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمت هاي‌اختصاصي‌، مشترك بين‌آن قسمت ها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمت هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

فصل اول‌: مجمع عمومي‌، طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير

ماده 5 ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده 6 (اصلاحي 30/1/1371)ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوِق‌العاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌ به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌ مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌ عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌ حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

زيرنويس:

ماده 6 قبل از اصلاح: تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از مجمع عمومي عادي يا فوِق‌العاده‌، به موجب موافقنامه بين مالكين خواهد بود. در صورت ‌عدم توافق، وزارت آباداني و مسكن ترتيب آن را خواهد داد.

ماده 7 ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌ عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌ از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌ عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.

ماده 8 ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌ مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌ جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌ هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.

ماده 9 ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالت نامه معتبر خود را به‌ مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌ حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت هاي حقوقي‌ معرفي خواهد شد.

ماده 10 ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده 11 ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:

الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.

ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگاهداري و تعمير بنا.

ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌ لازم براي اداره ساختمان‌.

ماده 12 ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره (اصلاحي 30/1/1371)ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌ مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

زيرنويس:

تبصره قبل از اصلاح: تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز بوسيله‌ مدير يا مديران به شركاء غايب و وزارت آباداني و مسكن اطلاع داده شود.

ماده 13 ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.

نمونه فرم: صورتجلسه مجمع عمومی عادی مالکین ساختمان

فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌

ماده 14 ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

زیرنویس:

نظریه شماره 5016/7 مورخ 10/9/1372 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه:

با توجه به ماده 14 ایین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1347 که هیأت مدیره مجتمع مسکونی مجری تصمیمات مجمع عمومی صاحبان آپارتمان ها شناخته شده است، چنانچه در اساسامه مجمع عمومی در جهت اداره ساختمان به هیأت مدیره اختیار فروش اموال از جمله تلفن تفویض نموده باشد، هیدت مدیره مجتمع حق اقدام خواهد داشت در غیر این صورت برای اقدام به فروش تلفن مجمتع مسکونی بایستی موافقت کلیه اشخاص ذی نفع توسط هیأت مدیره مجتمع تحصیل گردد.

ماده 15 (اصلاحي 28/10/1353)- تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌ مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده 16 ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوق العاده‌، به منظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره 1 (الحاقی 28/10/1353 )ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

تبصره 2- به موجب اصلاحیه مورخ 30/1/1371 حذف شده است.

زيرنويس:

تبصره 2 قبل از حذف: در صورت خودداري شركاتء از تشكيل مجمع عمومي فوق‌العاده وزارت مسكن و شهرسازي حسب تقاضاي لااقل سه نفر از شركاء براي تشكيل مجمع عمومي اقدام خواهد نمود، مگر آن كه تعداد آپارتمانها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركاء كافي خواهد بود.

ماده 17 ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.

ماده 18 ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌ به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده 19 ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.

ماده 20ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21 ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده 22 ـ در كليه ساختمان هاي مشمول قانون تملك آپارتمان ها كه بيش از ده (10) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمت هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌

ماده 23 (اصلاحي 17/3/1359)ـ شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق‌ مقررات زیر مشارکت نمایند:

‌در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های‌مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل، اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون‌ تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌نگاهداری تأسیسات، باغبان تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین سهم هر یک از‌مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره (اصلاحي 17/3/1359) ـ چنانچه به موجب اجازه‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستأجر‌ می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های اجرای مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از‌پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده 24 (اصلاحی 30/1/1371)ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.

ماده 25 ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:

الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.

ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا

ماده 26 ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده 27ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.

منبع: روزنامه رسمی شماره 6761 مورخ 1347/2/18