با سلام
پاسخ سئوالات شما به قرار زیر است:
1- اعلام نظر در خصوص ضمانت اجرای حقوقی و کیفری نقض شرط پیش فروش قبل از رسیدن پیشرفت کار به مرحله معینی از ساخت و انتقال حق السهم عرصه به سازنده و ضرورت حضور و امضاء مالک در قرارداد پیش خرید، از منظر منافع مالک و پیش خریدار، نیازمند ملاحظه و مطالعه قرارداد مشارکت و قرارداد پیش خرید است.
در صورتی که برای موارد مزبور ضمانت اجرای خاصی در قراردادها در نظر گرفته شده باشد، بر همان اساس اقدام می شود والا، صرف عدم رعایت پیش فروش بدون لحاظ پیشرفت کار تا مرحله معینی، نافی حق فروش سازنده نبوده بلکه شرطی است که ذینفع آن یش خریدار است و به این جهت و با جمع شرایطی حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
2- باید با توجه به مذاکرات مقدماتی طرفین و توافقات صورت گرفته در قرارداد مشارکت تنظیمی، اراده آنان در علت درج شرط «حضور و امضاء مالک» و سمت وی در قرارداد پیش فروش مشخص شود و بر اساس آن ضمانت اجراء مربوطه را تعیین نمود والا صرف عدم رعایت این شرط، خللی به اعتبار و صحت قرارداد پیش خرید وارد نمی سازد.
3- با جمع شرایطی موضوع ممکن است عمل منطبق با معامله فضولی و حتی جرم فروش مال غیر باشد.
4- در سئوال ارتباط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با انفساخ قرارداد پیش خرید و این که در اثر فسخ واحد پیش فروش شده در سهمی کدام یک از طرفین قرارداد مشارکت قرار گرفته، مشخص نیست؛ لذا در صورتی که سهم مالک باشد، با جمع شرایطی با عمل پیش فروشنده ممکن است منطبق با جرم انتقال مال غیر باشد و عمل بنگاه‌دار تحت شرایطی می تواند به عنوان معاونت در جرم انتقال مال غیر قابل تعقیب کیفری باشد.
5- هرچند توضیحات بیان شده در این بند حکایت از عدم تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارد ولی با توجه به مباشرت سازنده در ساخت، به نظر می رسد رضایت عملی مالک به قرارداد قبل از ساخت حاصل گردیده و از جهت در انعقاد قرداد مشارکت اشکالی وجود نداشته باشد.
لینک کوتاه مطلب: https://www.ghazavatonline.com/?p=53899