آیا مالک واحد مسکونی مسکن مهر می تواند قرارداد اجاره به شرط تملیک تنظیم نماید؟

این جستار شامل 2 پاسخ ، و دارای 3 کاربر است ، و آخرین بار توسط Avatar Prof Dr Mohammad Shakibi Nejad در ۱۴:۱۳در۱۳۹۸/۰۲/۰۴ بروز شده است.

  • نویسنده
    نوشته ها
  • #37441
    Avatar
    صابر شعیبی
    • مشارکت‌کننده

    با سلام

    بعنوان یک وکیل پایه یک دادگستری و دانشجوی دکتری حقوق بین الملل برایم سوالی مطرح شد (از یکی از مراجعین) که گفتم از شما هم مشورت بگیرم.

    اگر فردی منزلی را توسط مسکن پردیس مهر بخرد و، با توجه به آنکه شرکت پردیس از ادارت زیر مجموعه اصلی وزارت مسکن و شهرسازی است و به او تا جاییکه متوجه شدم یک دفترچه ۵ یا ۳ برگی میدهند تا زمانیکه وام و اقساط آن تسویه و بعد از آن در نوبت اخذ گرفتن سند ثبتی موضوع ماده ۲۲ ق.ثبت باشد.. تا آن زمان، اگر منزل را به مستاجر بشرط تملیک که در شهرستان پردیس بدلیل مرغوبیت در ساخت و یلاقی بودن شمال تهران گران هم هست بدهند، آیا این تملیک درست هست؟

    پاسخ من منفی بود، چون در واقع فقط امتیاز خرید ایجاد شده و هنوز در دفتر ثبت و اسناد ماده ۲۲ ثبت نشده و با توجه به آنکه عرصه و اعیانی معیین دقیق ندارند و فقط چندین سند مادر که افراز نشده هست، نظرم این بود که تملیک باطل نیست اما شرط مذکور باطل هست..

    لطفا نظرخودتان را بیان کنید.

    با تشکر

  • #37444
    Avatar
    علیرضا مرادی
    • مدیرکل انجمن

    با درود

    با توجه به این که مالکیت در مسکن مهر به دو صورت «خرید اعیانی و عرصه (خود مالک) و خرید اعیانی با اجاره 99 عرصه» است که در سئوال مشخص نیست مؤجر مالک کدامیک از این دو نوع مالکیت بوده و به تبع آن عین مستأجره در قرارداد اجاره به شرط تملیک، شامل عرصه و اعیانی است یا اعیانی به تنهایی و همچنین با لحاظ آزادی عملی که طرفین برای تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک دارند، معین ننمودید که مفاد قرارداد اجاره به شرط تملیک تنظیمی طرفین عقد در سئوال شامل چه مواردی است؛ مع الوصف با فرض این که مؤجر مالک عرصه و اعیانی بوده و قراراداد اجاره آنان مطابق قراردادهای اجاره به شرط تملیک مرسوم تنظیم گردیده است، پاسخ شما پس از ذکر مقدماتی در خصوص قراردادهای پیش فروش مسکن و بیان ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک، بیان خواهدشد.

    اول- قرارداد رسمی پیش فروش مسکن مهر چهار برگی است که به «دفترچه چهار برگی» نیز معروف است. این قرارداد در حال تبدیل شدن به دفترچه های 5 برگی است. از جمله مندرجات این قرارداد نام پروژه، بلوک، تخصیص و تعیین واحد، طبقه، جهت، مساحت و قیمت تمام شده واحد است.

    این قرارداد که توسط کارگزاری مسکن مهر در شرکت عمران به متقاضی مسکن مهر تحویل می شود، از معتبرترین سند واحدهای مسکن مهر محسوب که از ویژگی های منحصر بفرد آن مصونیت در برابر جعل نام برده شد! جهت خرید و فروش مسکن مهر ، موجود بودن اصل قرارداد 5 برگی الزامی است، در غیر اینصورت احتمال هرگونه واگذاری به غیر و… وجود دارد، این قرارداد تاکنون به به برخی از مالکین تحویل ولی برابر اعلام روابط عمومی شرکت عمران شهر جدید پردیس قرار بود تا 15 خرداد 1397 به همه آنان تحویل شود!‍

    تنظیم و صدور سند مالکیت به نام متقاضی در اداره ثبت، منوط به ارائه نقشه با مختصات UTM به این اداره و طی مراحل خاص شامل تفکیک عرصه و صدور سند عرصه و نهایتاً انجام تفکیک آپارتمانی که در دست اقدام می باشد، است. تحویل اسناد اعیانی واحدهای مسکونی مهر به متقاضی به منزله تصفیه متقاضی با دستگاه های متولی احداث این واحدها (بانک مسکن، شرکت عمران شهر مربوطه) خواهدبود.

    بنابراین متقاضیان برای دریافت سند مالکیت باید براساس بخشنامه ابلاغی 9767/93/ص مورخ 27/08/1393 که از جمله آن «دریافت دفترچه قسط ، فقدان بدهی بدهی معوق بابت اقساط تسهیلات به بانک عامل و در رهن بانک عامل بودن سند اعیانی واحد» است، اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد نیز ملزم گردیدند با رعایت انجام موارد ذکر شده نسبت به تحویل سند اعیانی به متقاضی اقدام نمایند.

    دوم- به موجب بخشنامه شماره 02/100/12177 مورخ 13/03/1393 وزیر مسکن با عنوان «دستورالعمل اجرایی معاملات ثانویه واحدهای مسکونی مهر (اعم از تمام شده و نیمه تمام)»، امکان نقل و انتقال واحدها با شرایط درج شده در دستورالعمل مجاز گردید که از جمله این شرایط، نقل و انتقال هر واحد مسكن مهر صرفاً با شرط عدم بدهی معوق انتقال دهنده به بانك عامل از بابت اقساط تسهیلات دریافتی به دولت (سازمان ملی زمین و مسكن/ شركت عمران شهرهای جدید) از بابت اجاره عرصه و یا با تسویه بدهی های معوق مذكور و سایر بدهی های احتمالی مربوط به واحد مسكن مهر (اعم از استفاده از تنخواه سازمان ملی زمین و مسكن، شركت عمران شهرهای جدید و بنیاد مسكن انقلاب اسلامی برای تكمیل واحد و یا تسویه كامل سهم آورده به سازنده) است. در عین حال، نقل و انتقال های خارج از شرایط فوق را تنها قابل تأیید ندانست که این امر به منزله‌ی بی اعتباری مطلق آن نیست.

    سوم- قرارداد اجاره به شرط تملیک را که «قرارداد اجاره به شرط مشروط» نیز نام نهاده اند، عقدی است که در آن، مستاجر در طول مدت اجاره، مالک منافع می شود ولی حق دارد به شرط عمل به تعهدات، در پایان مدت اجاره مالک عین مورد معامله شود. به تعبیر قضایی، «شرط بیع در ضمن عقد اجاره كه با پرداخت تمام اقساط ،مستأجر (مشروط له) مالك عین مستاجره می‌شود».

    صرف نظر از اختلاف نظراتی که در خصوص ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک وجود دارد و برخی نظر دارند که با توجه به مقررات مواد 10 و 219 و220 قانون مدنی، ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 62 و قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 مصوب 76 ، مواد 11، 59 ، 65 و  57 آیین‌نامه اعطائی تسهیلات بانکی مصوب 14/10/1362 با اصلاحات بعدی آن و مواد 6 و 16 و 17 دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب 1362 این عقد یکی از عقود معین نوظهور در سیستم حقوقی است که ماهیت مستقلی از عقود اجاره و بیع دارد، باید گفت ماهیت آن عقد اجاره ای است که در آن شرط تملیک عین مستأجره به صورت مشروط صورت می گیرد به نحوی که انتقال عین در زمان وقوع عقد حاصل نشده بلکه تنها بعد از پرداخت آخرین قسط اجاره بهاء صورت می گیرد و از این زمان است که مستأجر مالک عین مستأجره می شود و به همین جهت برخی آن را عقد اجاره به شرط تملیك به عنوان عقد بیع نیز می دانند.

    بنابه مراتب،  از آنجایی که در زمان قرارداد اجاره طرفین موضوع سئوال شما، انتقال مالکیتی صورت نمی گیرد، خریدار اولیه همچنان مالک واحد مسکن مهر بوده و در برابر بانک و شرکت عمران مسکن و …، مدیون و مسئول شناخته خواهدشد که این امر مانعی در تنظیم قرارداد اجاره عادی یا اجاره به شرط تملیک ایجاد نخواهدکرد.

    بدیهی است که با پرداخت آخرین قسط اجاره، مستأجر که مالک عین مستأجره شده، در صورتی که سند هنوز به نام مؤجر صادر نشده می تواند، پس از طی تشریفات مذکور در بخشنامه، نسبت به انتقال رسمی در شرکت عمران به نام خود و متعاقب آن با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای دریافت سند مالکیت به نام خود اقدام کند.

    «ارزش دانش هر شخص به شمار خوانندگان آن است»
    قاضی اسبق دادگستری و وکیل پایه یک کانون وکلای مرکز
    www.VakilAliRezaMoradi.ir
  • #38502
    Avatar
    Prof Dr Mohammad Shakibi Nejad
    • مشارکت‌کننده

    باسمه تعالی
    با عرض سلام بر عزیزان اندیشمندوجویای علم وتجربه بیشتر وبروز

    بدلیل مشغله کاربسیارزیاد وعدم تطویل و دفع الوقت قرارقاطع دستوری لازم الاتباع فایل قراردستوری قاطع با حفظ کلیه اختیارات قضایی وعلمی برای مطالعه برایتان میگذارد.

    بسم الله الرحمن الرحیم

    وذکراسم ربک وتبتل الیه تبتیلا

    درباره توضیحات آقای علیرضامرادی مدیرکل سایت وانجمن من الباب سوال وجواب آقای صابرشعیب که استفهام انکاری است و متعاقب درخواست ازاینجانب باکلیه اختیارات وصلاحیتهای ذاتی و قانونی ورود وجهت تنویروتشحیذافکاروقطعیت بخشیدن به لسان مفهوم شیاع بر مانحن فیه مورد متنازع عنهما درکلیه محاکم وبطرق اولی درهیت هیات تشخیص وکمیته استیناف ماده دوازدهم زمین شهری بشرح آتی باحفظ سمت قضاوت عالی رتبه ماموربخدمت ویژه سیار کیفروتجاری ونماینده دادگستری بمدت چهارسال وهشت ماه تمام درکمیسیون مذکوره بیان میگردد:

     من الباب مارالذکر مانحن فیه ابتدا کلیه اسناد سه برگی بوده.متعاقب آن بدلیل وام یک برگ اضافه یک برگه نیز بابت مالیات ویک برگه هم برای بانک اضافه گردید به تعدادشش برگ درادامه برای اخذگرفتن سندمسکن مهرپردیس یا مسکن مهرپرند یا.. این مواردلازم الرعایه است.بعداز پرداخت کل چهل میلیون تومان وام و تصفیه کامل که ابتدا باید برونددردفاترسندواسنادامتیازبنام نمایند وفق تبصره9آیین نامه ثبت واسنادواملاک اصلاحیه1380ومتعاقبد فک رهنینه ویک برگ برداشتن توسط بانک عامل مراجعه دوباره به دفاترخانه مذکوره و یک برگ برداشتن دوبرگه که مالیات استعلام ومفاصاحساب و برگه تشخیص و قطعی موضوع ماده256 قانون مدکوره بندچهارم اصلاحیه1381 برای تشکیل پرونده کلیه اموال منقول وغیرمنقول مفادماده262سندانتقالی موقت تنظیمی ازامتیاز به اصالت میدهند ومراجعه به کمیسیون ماده12 بمسکن اولی ها طبق تقاضاء واستعلامات بعدازپروسه بین سه ماه لغایت حداکثریکسال از اداره ثبت محل اقامت مفادمواد1002-1010و584و585تجارت مستفادازماده مکرر69آ.د.م درخواست صدور ثبت برابر ثبت است میگردد واکنون UTMبرای دوم مهم است دیگرپرونده توپوگراف درهمان سازمان توسط کارشناس منتخب ومعتمد بررسی وتطبیق که معارض با زمین همجوار نباشد یا یدغاصبانه نباشد.کارشنارس ثبت تا سه بارباتاکید وابلاغ بفردمتقضی ونماینده شهرداری وشوراشهر وعنداللزوم معتمد ماده12وجهادکشاورزی برای تعیین صورتمجلس تکفیکی وحدود اربعه وGPS/GPRS مراجعه وسپس از اداره کل استعلامات لازمه که این زمین مذکوره وفق موادسه الی ششم از قانون زمین شهری موات یا شمول مواد56یا100یا9موقوفات است یاخیرمیکنندوسپس بعداارسال گزارش نهایی بکمیسیون12ودعوت متقاضی وموضوع توسط نماینده وقاضی تام الاختیار دادگستری تفهیم عرصه یا اعیانی مسکل دارد یاخیر یا حقوق رقبات دارد باخیر یا درماترک ثالث فلان دانگ توقیف است پس ازرفع سند تک برگی صادر وکلیه6برگ بسلامتی ازفردبنده خدا کلاوجزااگر دلال ها که خودشده اند مهندس معمار وعمران و خصوصا بااختراع بیجایوورود وزارت کشورودادن کد رهگیری من درآورودی که ارزشی ندارد مگرمفاد سندعادی رهنی یا اجاره یا مشترکاباهم  ماده1284وبرای تشکیل اسنادرسمی محاضربی دلیل میخواهندگرچه خودبالذاته بایدهمان ماده1287راعمل نمایند امانگار لز اجزا تسکیل دهتده لاینفک اجزااسنادرسمی است..گرچه سندعادی درامورمحاکمات حقوقی وکیفری موثراست اما دردفاترمحاضررسمی ثبت مهم نیست»

    و من الله توفیق.دکترمحمدشکیبی نژاد*مجتهدزاده ص تبریزی*(استاددانشگاه وعضوعالی هیات تمیز قضایی)

برای پاسخگویی به تاپیک باید وارد انجمن شوید. ورود به انجمن ثبت نام در انجمن